別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登別 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市富岸町２丁目２９番１６ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、下水 鷲別 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 鷲別駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 登別市南西部地区において、各種店舗等が建ち並ぶ中央通り背後で便利な立地性にあるところから宅地需要は堅 調である。住宅地として熟成してきており、今後とも地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市全域と隣接する室蘭市蘭東地区の住宅地域。需要者の中心は、市内の居住者及び室蘭市への通勤 者が殆どを占める。室蘭市寄りの住宅地として、商業施設や学校等に近く便利な立地性にあり、宅地需要は堅調で地価 は安定的である。需要の中心価格帯は更地取引で概ね７００万円程度、中古物件は築年数等により取引価格は様々であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内でも人気が高い戸建住宅地域で、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、最近の地価動向を 考慮し市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登別 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 88.2] [102.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 中央通り背後に位置し、利便性が良好なため 住宅地としての人気は高い。供給物件も少な く地価は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％