別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富良野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富良野 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富良野市南麻町１１５４番４５ ｢南麻町６－１０｣ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南西8m市道 水道、下水 富良野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ富良野駅　南東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅東側のやや郊外の住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。需要は３０～４０代を中心 に比較的堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駅東側の住宅地域の範囲であり、特に南麻町、東麻町、西麻町、東町、春日町地区との代替性が高い。 駅東側は協会病院が存し、利便性は良好で、需要は比較的堅調である。地価は安定的に推移している。需要者の中心は 市内在住の３０～４０代の層である。中心となる価格帯は、更地で５００～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０ ００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が大半を占め、賃貸市場が確立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は 駅東側の住宅地域の中でも比較的近隣地域の近くに存し取引時点が新しい事例を採用して求めたもので、各要因比較も 適正に行われ、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。以上より、本件では、代表標準地との検討を踏まえ つつ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富良野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [140.0] [104.5] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は近隣の他市町村に比べ比較的堅 調である。新型コロナによる地価への大きな 影響は現れていない。 駅東側の住宅地域は、協会病院が存し、利便 性は良好で需要は比較的堅調である。地価は 今後も安定的に推移するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％