鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富良野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５９１２２９ -511004	富良野市		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２１５９１２２９ -511001	富良野市		建付地	（　）	正方形	北東12.7m市道、南東10m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２２１５９１２２９ -511002	富良野市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、北東10.9m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２１５９１２２９ -511003	富良野市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e	１２２１５９１２２９ -511013	富良野市		建付地	（　）	正方形	南西11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	26,682	100 [ 100.0]	26,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 23,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	21,215	100 [ 105.0]	20,205		21,100
c	(　 ) 23,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	24,859	100 [ 107.0]	23,233		24,300
d	(　 ) 20,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	19,767	100 [ 96.7]	20,442		21,400
e	(　 ) 23,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	22,567	100 [ 103.0]	21,910		22,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,400 円／㎡]

富良野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,398,244	626,268	2,771,976	2,485,840	286,136	（　0.9679） 276,951	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,225,491 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富良野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.56	Ｗ2	285.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.7 m x 22.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階３ＬＤＫ、平均専有面積約６８㎡各階２戸計４戸を想定。

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	142.56	95.5	136.08	1,050	142,884	1.0	142,884
							0.0	0
2～ 2	居宅	142.56	95.5	136.08	1,080	146,966	1.0	146,966
							0.0	0
～

～

～

計		285.12	95.5	272.16		289,850		289,850
								0

⑨年額支払賃料	289,850 円　×　12ヶ月　＝　 3,478,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,478,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 178,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,395,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	289,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,398,244 円　　　　（　 11,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５９５２２９　　　　-591003	1,016 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,051 円/㎡　月額支払賃料（　 1,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５９５２２９　　　　-591007	1,084 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,084
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富良野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,800 円	32,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	142,968 円	3,574,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,700 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,268 円　（　　　　　　 2,167 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 113,000 円／㎡　×　 285.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 45 ％　＋ 0.0983 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,485,840 円（　　　　　 8,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,398,244 円
②総費用	626,268 円
③純収益　①－②	2,771,976 円
④建物等に帰属する純収益	2,485,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,225,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富良野 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富良野 -1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　世木澤　満

TEL.

鑑定評価額

7,050,000 円

１㎡当たりの価格

24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富良野市末広町４５３５番２０｢末広町１６－７｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東8m市道	水道、下水	富良野 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ富良野駅　南西方

950m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅西側の公共施設や商業施設への接近性に優れた既成住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測
する。需要は４０～５０代を中心に比較的堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅西側の既成住宅地域の範囲であり、特に末広町、弥生町、若松町、栄町、若葉町地区との代替性が高
い。価格水準は中位から上位であり、需要者の中心は、市内在住の４０～５０代の比較的所得の高い層となっている。
需要は比較的堅調であり、価格水準は安定的に推移している。中心となる価格帯は、更地で６００～７００万円程度、
新築の戸建物件は、２，０００万円台半ば程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、地価水準に対し賃料水準が低く、試算価格は低位となっている。比準価格は、駅西側の同一需給圏の中で
も比較的近隣地域の近くに存する取引事例を採用して求めたもので、各要因比較も適正に行われ、市場性を反映した説
得力のあるものとなっている。当該地域は自己使用目的の取引が中心で、価格形成は市場性が重視される。以上より、
本件では、収益価格は参考とし、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は近隣の他市町村に比べ比較的堅
調である。新型コロナによる地価への大きな
影響は現れていない。

利便性に優れた既成住宅地域である。需要は
比較的堅調で、地価は今後も安定的に推移す
るものと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富良野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５９１２２９ -511001	富良野市		建付地	（　）	正方形	北東12.7m市道、南東10m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２２１５９１２２９ -511002	富良野市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、北東10.9m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２２１５９１２２９ -511004	富良野市		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２２１５９１２２９ -511015	富良野市		建付地	（　）	正方形	南西9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	21,215	100 [ 105.1]	20,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 23,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	24,859	100 [ 106.1]	23,430		24,500
c	(　 ) 27,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	26,682	100 [ 100.0]	26,682		27,900
d	(　 ) 24,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	23,302	100 [ 100.0]	23,302		24,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,400 円／㎡]

富良野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,506,930	639,898	2,867,032	2,536,050	330,982	（　0.9679） 320,357	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,044,472 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富良野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.56	Ｗ2	285.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.7 m x 22.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建計４戸、標準３ＬＤＫ（平均専有面積約６８㎡程度）、屋外駐車場４台

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

階段・廊下部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	142.56	95.5	136.08	1,090	148,327	1.0	148,327
							0.0	0
2～ 2	居宅	142.56	95.5	136.08	1,110	151,049	1.0	151,049
							0.0	0
～

～

～

計		285.12	95.5	272.16		299,376		299,376
								0

⑨年額支払賃料	299,376 円　×　12ヶ月　＝　 3,592,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,592,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 184,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,504,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,506,930 円　　　　（　 12,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５９５２２９　　　　-591001	1,064 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,091 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５９５２２９　　　　-591003	1,016 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,107
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富良野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,500 円	31,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,098 円	3,688,512　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,898 円　（　　　　　　 2,214 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 112,000 円／㎡　×　 285.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0876 × 45 ％　＋ 0.0983 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,536,050 円（　　　　　 8,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,506,930 円
②総費用	639,898 円
③純収益　①－②	2,867,032 円
④建物等に帰属する純収益	2,536,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	330,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,044,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）