別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 歌志内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   歌志内 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 962,000 円  １㎡当たりの価格 2,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 歌志内市字本町１０２７番１０ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、倉庫、事務所 等が混在する既成住 宅地域 北東16m道道 水道、下水 赤平 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 赤平駅南方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、倉庫、事務所等が混在する道道沿いの地域。人口減少、高齢化等の影響で、土地取引は非常に少ない 。地価も下落傾向が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は歌志内市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が殆どと思われる。旧産炭地にあたる当該市は人口減 少・高齢化等の衰退傾向が続いており、土地取引は非常に少なく、需要も弱い。土地は坪単価１万円以下。需要の中心 となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近時の取引事例を採用できなかったが正常取引の事例を採用しており、市場性を反映した説得力を有する 価格が得られたと判断する。一方、収益価格は、自用目的物件が主体の地域で、賃貸市場が未成熟のため適用を断念し た。自用目的の取引が殆どの戸建住宅地域であることから、一般的に取引の指標となる比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。なお、規準とすべき公示地が見当たらないことから、公示地からの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市、特に旧産炭地の下落傾向は続いて いる。一方、石狩５市は、住宅地、商業地と もに上昇傾向で、上昇幅が広がっている傾向 にある。 人口減少、高齢化等の、市の衰退傾向に歯止 めがかからず、土地取引は少なく、地価は下 落傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％