別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 砂川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砂川 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砂川市吉野１条北１丁目１１５番７ ｢吉野１条北１－６－９｣ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い駅 裏の既成住宅地域 北8m市道 水道、下水 砂川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 砂川駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地はＪＲ駅裏側に存する住宅地域である。地域要因に大きな変動要因はないものの、利便性に劣る地域 で、地域経済の低迷に伴う需要の減退もあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砂川市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入もみられる。 対象標準地は郊外部の住宅地であるが、人口減、高齢化の影響もあり、土地需要は弱い。売買件数は少なく、土地価格 は１５０～２５０万円程度で、取引の中心は中古住宅である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価へ の影響は顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。砂川市郊外部の自用の一般住宅取引が 中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件はほとんど見られないことから、収益価格を求めることがで きなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地 も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砂川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 5,850  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの地価への影響はみられ ず、純粋な需要減による下落傾向。地方部に おいては、人口減・高齢化が顕著である。 市内においては、商業施設から距離があり、 やや利便性に劣る住宅地域で、人口減等もあ り、住宅需要は減少傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％