別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千歳 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市流通１丁目２番６ ②地積 　(㎡) 2,337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が多い流通業務団 地 南東18m市道、南西側道 水道、下水 千歳 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 千歳駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務系の企業が多くみられる工業団地である。新型コロナウイルスの影響もあり、物流施設用地の需要は高 まっており、今後も堅調な需要が見込まれる地域。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流通系の工業団地を中心とした千歳市及び周辺の恵庭市、北広島市の工業地域である。需要者は全国規模 の大手企業もみられるが、道内及び千歳市周辺の法人が主となっている。流通工業団地における需要は堅調で、地価は 横ばい傾向。市内における工業地の取引は少なく、規模や用途も多岐にわたることから、中心となる価格の把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の取引は少ないものの、比較的近時の工業地事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。工業地 域においては、自己利用を目的とした工場・倉庫等が主であり、賃貸市場が成熟していないことから収益価格を求める ことができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果も考 慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスにより、外出の機会が減 っており、物流施設の多い地域においては、 プラス要因となっている。 新千歳空港や札幌市との距離的優位性がみら れる地域で、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％