別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千歳 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市上長都１０４６番外 ②地積 　(㎡) 15,162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 事務所兼工場 Ｓ2 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業地域 北東17m市道、南東側道 水道、ガス、下水 長都 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ市道 交通 施設 長都駅南西方 1.6km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳市内の工業地との相対的な比較で割安感があることから価格の上昇が見られる。当面はこの傾向が続くもの と考えられる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の工業団地一円であるが、北広島市、恵庭市、苫小牧市などの他の工業団地との関連性が高く、 これらとも代替競争関係が認められる。需要の中心は道内・道外の製造業等の各種企業である。千歳市は新千歳空港が 控えており、また標準地は道央自動車道・道東自動車道の利用が可能で工業地としての交通の利便性は良好である。新 型コロナ影響で一時設備投資なども停滞していたが、近年景気の回復も見受けられ不動産需要も堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域に存する工場等は自用目的で、当地域は賃貸の工場等の収益物件が皆無で、自己使用目的の取引が支配的 で賃貸市場が形成されていないため、賃貸市場は成熟しておらず収益還元法は採用出来なかった。したがって、鑑定価 格額の決定にあたっては、比準価格を中心に同一需給圏内の工業地の需給動向を適切に分析し、千歳市の近郊の工業地 の価格動向を把握し、標準地の価格の推移も踏まえ比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られる。 工業地に関しては今のところ新型コロナウィ ルス感染症の影響も限定的である。 他の工業団地に比較して割安感があるため地 価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％