鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千歳 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２２４ -591033	千歳市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西7m、角地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１２１１３１１２２４ -597003	千歳市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、南東8m、角地		準工地区計画等 (60,200)
c	１２２１４６１２２４ -111010	千歳市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、角地		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２０１３１１２２４ -591056	千歳市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２１４６１２２４ -117022	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,043	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	30,016	100 [ 100.0]	30,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 31,600	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	32,094	100 [ 100.0]	32,094		32,600
c	(　 ) 29,342	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	28,626	100 [ 100.0]	28,626		29,100
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	33,347	100 [ 100.0]	33,347		33,800
e	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	33,568	100 [ 100.0]	33,568		34,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

千歳 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,706,570	789,836	2,916,734	2,562,780	353,954	（　0.9714） 343,831	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,163,146 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.23	Ｗ2	296.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	357 ㎡	18.2 m x 19.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＬＤＫ２戸（約６９㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

屋内階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	148.23	93.3	138.30	1,170	161,811	1.0	161,811
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	148.23	93.3	138.30	1,179	163,056	1.0	163,056
							0.0	0
～

～

～

計		296.46	93.3	276.60		324,867		324,867
								0

⑨年額支払賃料	324,867 円　×　12ヶ月　＝　 3,898,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,898,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,703,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	324,867 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,706,570 円　　　　（　 10,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２２４　　　　-591006	1,060 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,179 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１３１５２２４　　　　-597002	1,321 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,936 円	3,898,404　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,000 円	35,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,600 円	35,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 789,836 円　（　　　　　　 2,212 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,780 円（　　　　　 7,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,706,570 円
②総費用	789,836 円
③純収益　①－②	2,916,734 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	353,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 963 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,163,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
千歳 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -17

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市清流２丁目１３番１８｢清流２－１３－１８｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	千歳 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

千歳駅北東方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新築住宅が多くみられる新興住宅地域である。千歳市内においては住宅地需要が堅調であることから、当該地域
も引き合いが多く、地価は上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入もみられる。
対象標準地は千歳市郊外部の住宅地であるが、千歳市の人口増加や市内の住宅地価格の高騰の影響を受け、需要は堅調
。取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価への
影響はみられない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も
見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の
高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[115.4]
100

100
[101.5]

100
[142.5]

[101.5]
100

31,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによるマイナスの影響は
なく、より良い住環境を求める傾向がみられ
、地価にはプラス要因ともなりうる。

札幌市及び千歳市中心部の住宅地価格の高騰
、千歳市の人口増加等により、住宅地需要は
強い状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４６１２２４ -111011	千歳市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１２２１４６１２２４ -117022	千歳市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
c	１２１１３１１２２４ -597003	千歳市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、南東8m、角地		準工地区計画等 (60,200)
d	１２２１４６１２２４ -111010	千歳市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、角地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,979	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	36,116	100 [ 115.0]	31,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	33,568	100 [ 105.0]	31,970		32,400
c	(　 ) 31,600	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	32,094	100 [ 100.0]	32,094		32,600
d	(　 ) 29,342	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	28,626	100 [ 95.0]	30,133		30,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

千歳 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,751,137	694,108	3,057,029	2,686,040	370,989	（　0.9714） 360,379	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,507,896 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.23	Ｗ2	296.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	357 ㎡	18.2 m x 19.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階２ＬＤＫの住宅（６９㎡程度）を４戸想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	148.23	93.3	138.30	1,160	160,428	1.0	160,428
							0.0	0
2～ 2	居宅	148.23	93.3	138.30	1,160	160,428	1.0	160,428
							0.0	0
～

～

～

計		296.46	93.3	276.60		320,856		320,856
								0

⑨年額支払賃料	320,856 円　×　12ヶ月　＝　 3,850,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,850,272 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 282,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,748,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,856 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,751,137 円　　　　（　 10,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３６５２２４　　　　-111001	1,231 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,161 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１３８５２２４　　　　-111001	1,105 ( 1,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,128
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600 円	36,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	120,908 円	4,030,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,200 円	36,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 694,108 円　（　　　　　　 1,944 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0842 × 45 ％　＋ 0.0950 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,686,040 円（　　　　　 7,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,751,137 円
②総費用	694,108 円
③純収益　①－②	3,057,029 円
④建物等に帰属する純収益	2,686,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	370,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,507,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）