別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千歳 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -11 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市勇舞１丁目１０番２１ ｢勇舞１－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 長都駅東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はないが、住環境の良さなどから人気が高まり、当該地域の選好性は強くなり、地価は上 昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の全域に位置する市街地の住宅地域である。需要者は当市居住者が中心で、札幌市の勤労者の需 要も認められる。また千歳市内には自衛隊及び新千歳空港があり、施設従事者のほか家族を含めると、千歳市の地価に 影響を及ぼす要因が強い。この人口動向は、町別人口統計でも標準地の属する勇舞地区は、この３年で人口が１１２人 、世帯数が約９５世帯増加しており、需給バランスから地価は今後も堅調な動きが予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外に位置する戸建住宅地域内にあり、収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成されていなく収 益価格を試算し得なかった。一方、比準価格は近隣地域周辺の類似地域内に存する比較検証性の高い取引事例から試算 された市場性を適切に反映する価格と認められる。自己使用目的での不動産取引が支配的である地域の現状を鑑み、客 観的な比準価格を重視し、代表標準地及び過去の標準地の価格推移を検討の結果鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [115.4] 100 100 [101.5] 100 [128.0] [101.5] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市内の人口の堅調な推移等により、千歳 市全体の宅地の下支えは強く、需給バランス でも売手市場である。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価 の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.0 ％  ％