鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千歳 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２２４ -591007	千歳市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１１３１１２２４ -591003	千歳市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２０１３１１２２４ -591004	千歳市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東10m市道、南西8m、角地		１住居 (70,200)
d	１２２１４６１２２４ -111015	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２１４６１２２４ -111016	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,092	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	52,537	100 [ 95.0]	55,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	56,100
b	(　 ) 45,572	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.5]	54,445	100 [ 103.0]	52,859		53,700
c	(　 ) 53,390	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	58,014	100 [ 104.0]	55,783		56,600
d	(　 ) 36,390	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	37,286	100 [ 86.5]	43,105		43,800
e	(　 ) 40,027	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	41,328	100 [ 86.5]	47,778		48,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

千歳 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,428,146	466,531	1,961,615	1,626,240	335,375	（　0.9714） 325,783	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,787,146 円　　　　（　 30,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋	92.74	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	10.9 m x 20.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のテラスハウス（全２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

テラスハウス形式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,169	100,674	1.0	100,674
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,169	108,413	1.0	108,413
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	100.0	178.86		209,087		209,087
								0

⑨年額支払賃料	209,087 円　×　12ヶ月　＝　 2,509,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,509,044 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 154,863 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,426,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,087 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,428,146 円　　　　（　 10,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３１５２２４　　　　-111001	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,169 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２２４　　　　-591007	1,325 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,286
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,431 円	2,581,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,400 円	22,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	22,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 466,531 円　（　　　　　　 2,083 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,626,240 円（　　　　　 7,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,428,146 円
②総費用	466,531 円
③純収益　①－②	1,961,615 円
④建物等に帰属する純収益	1,626,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	335,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,787,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
千歳 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千歳 -5

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　宮崎　信彦

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千歳市花園５丁目３３番｢花園５－２－１４｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	千歳 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ千歳駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅まで徒歩圏内に位置する利便性の良好な住宅地域。アパート建築も可能な当該地域には堅調な不動産需要
が見られ、地価水準は依然として上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千歳市街地全域の住宅地域であるが、特に千歳駅まで徒歩圏内で、アパート建築が可能な地域との価格牽
連性が強い。需要者は千歳市内の住宅建築を考える個人、アパート建築を考える不動産業者等である。日常生活の利便
性を重視する個人の他、交通利便性を重視する不動産業者からの需要も旺盛で、新型コロナ禍による不動産需要への影
響は殆ど見られず、地価上昇が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパートも見られる住宅地域であり、収益価格も試算したが、千歳市内ではアパートの供給が多いこと等か
ら、投資額に見合う収益を得る事が出来ず、比準価格に比べて低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっ
ては、実勢価値を適切に反映していると認められる比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、市内住宅地の不動産
売り情報や、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千歳 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[115.4]
100

100
[101.5]

100
[ 89.4]

[101.5]
100

50,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の増加等により、不動産需要は堅調であ
るが、適地の供給不足等から価格上昇が続い
ていて、新型コロナ禍が地価に及ぼす影響は
殆ど見られない。

近くで高価格の分譲が行われていることもあ
り、これらの価格を下回る近隣地域では売手
主導の不動産取引が行われ、地価の上昇が続
いている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千歳 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２２４ -591008	千歳市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、南東6m、角地		１住居 (60,200)
b	１２２１４６１２２４ -111015	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２１４６１２２４ -111016	千歳市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１１３１１２２４ -591046	千歳市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,420	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	50,982	100 [ 97.9]	52,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 36,390	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	37,286	100 [ 84.6]	44,073		44,700
c	(　 ) 40,027	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	41,328	100 [ 84.6]	48,851		49,600
d	(　 ) 50,155	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	53,762	100 [ 91.7]	58,628		59,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

千歳 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,518,581	459,570	2,059,011	1,691,580	367,431	（　0.9714） 356,922	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,435,875 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千歳 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋形式のアパート	92.74	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	10.9 m x 20.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋形式２階建（２ＬＤＫ・２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋形式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,179	101,535	1.0	101,535
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,210	112,215	1.0	112,215
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	100.0	178.86		213,750		213,750
								0

⑨年額支払賃料	213,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,565,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,565,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,516,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,518,581 円　　　　（　 11,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３１５２２４　　　　-111001	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２２４　　　　-591007	1,325 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,286
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千歳 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,900 円	23,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,470 円	2,649,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	23,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,570 円　（　　　　　　 2,052 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,691,580 円（　　　　　 7,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,518,581 円
②総費用	459,570 円
③純収益　①－②	2,059,011 円
④建物等に帰属する純収益	1,691,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,435,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）