別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千歳 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市富丘２丁目５９８番１０３ ｢富丘２－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 千歳 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 千歳駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ線北東側に位置する住宅地域で、周辺の新興住宅地において、新規の住宅が多くみられる地域である。千歳 市内においては住宅地需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入もみられる。 対象標準地は千歳市の中心部周辺の住宅地であり、利便性がよく、市内では人気の住宅地域である。周辺に自衛隊基地 や大手企業の工場等も存することや、市内の人口が増加していることもあり、需要は増加傾向。取引価格は多岐にわた り、中心価格の把握は困難である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価への影響はみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。千歳市内の第１種低層住居専用地域内 にある自用の一般住宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件は少ないことから、収益価格を 求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結 果も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによるマイナスの影響は なく、より良い住環境を求める傾向がみられ 、地価にはプラス要因ともなりうる。 札幌市の住宅地価格の高騰、千歳市の人口増 加等により、住宅地需要は強い状態が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.4 ％  ％