別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千歳 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市桂木２丁目４番１２ ｢桂木２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 千歳 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 千歳駅南西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定し、千歳市内の不動産需要も堅調なことから、当該地域も、地価は 堅調に推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の郊外に位置する分譲住宅地である。需要者は当市居住者が中心である。市内中心部の住宅地と の代替性は立地条件などから弱い。然しながら交通機関や商業施設の利便性が劣る住宅地域であるものの、土地価格が 勇舞地区の分譲価格より低位であることなど、近年の戸建住宅の需要の高まりが桂木地区への注目度を上昇させた。当 該地域の中心的な土地価格は㎡単価で約２万円程度の更地物件。中古の戸建物件の人気も高まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外に位置する戸建住宅地域内である。アパート等の収益物件は、用途地域が第１種低層住居専用地 域のため賃貸市場が成熟していない事から収益価格は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては住宅地としての地域の 特性の把握に努め、実際の取引を反映している比準価格を中心とし、千歳市内の勇舞地区等の分譲地の販売状況と人口 動向並びに単価と総額を判断して、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [112.3] 100 100 [100.0] 100 [178.5] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千歳市内の人口の堅調な推移等により、宅地 の下支えは強く、需給バランスでも売手市場 である。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価 の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％