別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三笠 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,300,000 円  １㎡当たりの価格 6,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市幸町６番１１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ道道沿いの商業地 域 南25m道道 水道、下水 岩見沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 岩見沢駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心地の路線商業地域として大きな変化はないが、人口減少や高齢化率の増加により、店舗などの繁華性は更に 低下し、不動産需要は低くなり地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三笠市内の商業地全域とした。需要者の中心は当市商店事業主がほとんどを占める。当地域を含む周辺地 域は旧来からの商店街であり、昨今の経済情勢に加え地縁性も反映して不動産取引はきわめて低調で、三笠市の中心商 業地は岡山地区の郊外の大型商業施設に移行している。また前面の道路は岩見沢三笠線の道道であるが、一般には富良 野へ抜ける道路としての利用が中心で、観光バスの立ち寄りもなく、繁華性は現状では期待出来ない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は幸町地区の事例の数が少ないため、三笠市内の混在地域も含めた取引事例を採用して試算をおこなった。比 準価格は実際の売買事例に基づいており、試算の根拠が客観的且つ実証的で規範性が確認できる。収益価格は店舗・事 務所等の賃貸市場が限定的である事から算定出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格が経済価値を適正 に反映していると考え、前年価格と人口動向の推移などを踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、雇用不安による買い控え、 人口減等により、全体的に宅地需要は弱含み である。 一般的要因の影響により地域の衰退も続いて おり、不動産に対するの需給は弱く地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％