別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三笠 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,020,000 円  １㎡当たりの価格 3,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市美園町７０番３８ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の閑静な住宅 地域 北西18m市道 水道、下水 岩見沢 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 岩見沢駅北東方 14.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動要因は特にないが、三笠市の移住推進・子育て支援等の施策は前向きであるが、人口減少や高齢 化率の増加など、不動産需要を喚起する要素は低く地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三笠市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内居住者で、市外からの転入者が少ないため、三笠市で は、人口流入の促進・関係人口の創出戦略として、「若者移住定住促進住宅家賃助成」「住宅建設等費用助成」「住ま いのリフォーム助成」等を実施している。市民アンケートでも定住希望が多くあり、出生率の合計特殊出生率もＨ２９ 年では１．３５と高めであるが、高齢化率の増加などもあり、不動産需要は低迷し不動産価格も緩く下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパートに関する建築は可能であるが、基本的には戸建住宅地域で、取引の中心は自用戸建が中心である 。アパートの入居者の総数が少なく、賃料相場も低い事から総収益と費用のバランスが悪く収益価格の算定は断念した 。よって、経済価値を適正に反映している実勢価格である比準価格を中心とし、代表標準地との検討を行い、単価と総 額の適否、並びに一般仲介物件・柏町の分譲地の販売状況なども踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,500 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [100.0] 100 3,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や景況感の改善を背景として土地価格 が上昇しているエリアがある一方、需給関係 の悪い地方圏では下落傾向が続いている。 一般的要因の影響により地域の衰退も続いて おり、宅地の需給は弱く地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％