別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 士別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   士別 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 士別市西３条３丁目４８番 ｢西３条３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南10m市道 水道、下水 士別 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ士別駅　北方 670m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ宗谷本線の西側に存する既成住宅地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と予測する。利便性が劣る ため需要は弱含みである。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、士別市内の住宅地域一円の範囲である。特に市街地外縁部の価格水準低位の住宅地域との代替性が高い 。需要者の中心は市内在住の個人である。ＪＲ宗谷本線の西側に存し利便性が劣るため需要は弱含みである。地価は下 落傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で２００～３００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は公営住宅が近接し賃貸市場での需要が乏しく、賃貸建物の建設は経済合理性の観点から想定しがたいため、 収益価格は試算できなかった。比準価格は、市街地外縁部に存する取引事例を採用し適正に要因比較を行って求めたも ので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。当該地域の価格形成は市場性が重視されている。以上より、 本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　士別 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [106.0] 100 [147.0] [106.0] 100 6,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価への大きな影響は現れ ていない。人口減少、地域経済の低迷等によ り宅地需要は全体的に弱含みである。 ＪＲ宗谷本線の西側に存する既成住宅地域で ある。利便性が劣るため需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％