別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 赤平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤平 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 737,000 円  １㎡当たりの価格 2,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤平市若木町南５丁目２２番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 東6m市道 水道、下水 赤平 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ赤平駅北方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 嘗ての産炭地から近年は産業遺構を生かした観光産業に力点を置くも市外からの転入者は少なく、宅地需要は低 調である。住環境が比較的良好な高台に位置する当地に於いても当面は地価の下落傾向が持続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の住宅地域全域である。需要者は市内居住者が大半を占め外部からの転入者は少なく、自用目的の取 得層である。産業遺構を観光産業の力点に据える取り組みを行うものの、人口減少や高齢化の進行等に歯止めがかから ず、宅地需要は乏しい。中心部北方高台上の当地に於いても地価は下落傾向が持続している。市場における中心価格帯 は、更地取引で１００万円程度迄、中古物件については建物の築年数等により大きく変動し、特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺に公営住宅は存するがアパート等の収益物件は殆ど見当たらず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算し得なかった。一方、近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域内にあり、 自己使用目的で取引された取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、代表標準地 との検討を踏まえた上で市場性を反映する比準価格をそのままを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦別 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,000 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [106.0] 100 [157.6] [103.0] 100 2,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧産炭地共通の人口減少と高齢化、地域経済 の不振に加え、観光需要はコロナ禍の影響に より大きく下振れしている。 定期借地権制度を利用した宅地分譲は低調で 、市内全般で需要は低迷しており、当地に於 いても持ち直しの傾向はなく、地価は下落傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％