別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
江別 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 9-2 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 後藤 敏之   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  1㎡当たりの価格 6,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江別市東野幌132番1
②地積
 (㎡)
4,761  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



(70,200)
台形
1:1.2
研究所

RC1
研究所、リサイクル
工場、住宅等が見ら
れる地域
北東25m道道、北西側道 水道、下水 野幌

2.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西   100 m、南   150 m、北     0 m ②標準的使用 事業所用地
③標準的画地の形状等 間口 約    60.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       4,800 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

25m道道 交通

施設
JR野幌駅南東方

2.2km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般的要因の影響もあって需給動向はやや改善の傾向にある。このため地価の安定推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね江別市や周辺市町に所在する工業地域の各圏域と把握する。需要者は道内の法人事業者が中心で道
外事業者も広く含まれる。市内では製紙関連工場での人員削減等も見られたが、道央圏連絡道路の工事進展、北広島市
でのボールパーク建設等により、当市を含む周辺市町に投資の目が向いていることもあり、需給関係はやや改善してい
る。なお、市場における需要の中心価格帯については、事業規模によって異なってくるため、特定しがたい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は取引時点の古い事例や画地規模の異なる事例をも採用しているが、採用事例はいずれも地域的特性が概ね類
似しており、説得力のある価格が求められている。一方、収益価格は同種用途における賃貸市場が未成熟であり、また
、自用目的の取引が中心のため試算を断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性を適切に反映してい
る比準価格を標準に、代表標準地との均衡、市内工業地の需給動向等を踏まえ、上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千歳 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
          7,500 円/㎡
[101.3]
100
100
[102.0]
100
[117.5]
[102.0]
100
6,470 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
道央圏連絡道路の工事進展、北広島市でのボ
ールパーク建設等により、江別市での工業地
の引き合いは増加の傾向にある。


営業所が多い幹線道路沿いの工業地域で、格
別の変動要因はない。今後はコロナ禍の長期
化による地域要因への影響の程度に特に注視
すべきである。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +1.0
環境       +25.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 江別 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12013
41217
-597001
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東25m道道、
北12m、角地




準工

(70,200)
b 12013
41217
-597002
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c 12217
91217
-597004
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東25m道道、
南東8m、角地




準工

(70,200)
d 12213
41217
-119001
江別市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西30m国道、
南西6m、角地




工専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
5,808  
100
[ 100.0]
[ 111.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

6,270 
100
[  98.0]

6,398 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

6,530 
b (            
5,000  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

5,430 
100
[  90.3]

6,013 

6,130 
c (            
7,114  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

7,358 
100
[ 100.0]

7,358 

7,510 
d (       3,891
5,558  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

5,956 
100
[ 101.7]

5,856 

5,970 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,500 円/㎡]  



江別 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸市場が未成熟であり、適切な賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日 提出
江別 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 9-2 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 鷲北 順一郎   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  1㎡当たりの価格 6,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江別市東野幌132番1
②地積
 (㎡)
4,761  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



(70,200)
台形
1:1.2
研究所

RC1
研究所、リサイクル
工場、住宅等が見ら
れる地域
北東25m道道、北西側道 水道、下水 野幌

2.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西   100 m、南   150 m、北     0 m ②標準的使用 事業所用地
③標準的画地の形状等 間口 約    60.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       4,800 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

25m道道 交通

施設
野幌駅南東方

2.2km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
札幌市に近い工業地域であるが近年大きな地域変容は見られておらず、今後も現状を維持する事が予測される。
全般的な工業地の需要改善傾向により、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると推量。
(3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江別市及び周辺市町の工業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の企業のほか圏外の大手企業も見られ
ている。道央圏連絡道路の工事進展等により、当市を含む周辺市町における需給関係は改善傾向にある。尚、需要価格
帯の中心については事業規模に応じて様々であることから見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の事業所及び工場を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の
適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との
関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比準価格を以
って上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千歳 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
          7,500 円/㎡
[101.3]
100
100
[102.0]
100
[118.6]
[102.0]
100
6,410 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
道内経済はコロナ禍により依然弱い動きであ
るが、地価への影響は不透明。また、市内人
口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で
進行している。

市街地に近い工業地域であり、大きな地域変
容はなく需給に旺盛さは見られないが、良好
な交通接近性から安定的な需要を維持してい
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近      0.0
環境       +23.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 江別 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12213
41217
-119001
江別市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西30m国道、
南西6m、角地




工専

(60,200)
b 12213
41217
-119002
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地




工専


c 12217
91217
-597004
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東25m道道、
南東8m、角地




準工

(70,200)
d 12013
41217
-597002
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (       3,891
5,558  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

5,956 
100
[ 100.5]

5,926 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

6,040 
b (            
3,044  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[  56.0]

5,523 
100
[  98.0]

5,636 

5,750 
c (            
7,114  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

7,358 
100
[ 100.0]

7,358 

7,510 
d (            
5,000  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

5,430 
100
[  91.2]

5,954 

6,070 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地     -44.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.5 交通・接近   -2.5 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,400 円/㎡]  



江別 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の不動産が多く賃貸市場が未成熟であり、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ