鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江別 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３３１２１７ -595001	江別市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東25m市道、南西8m、角地		準住居 (70,200)
b	１２２１３３１２１７ -115002	江別市		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２２１７９１２１７ -115003	江別市		貸家建付地	（　）	長方形	南西24.5m道道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２２１７９１２１７ -595001	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m道道、北東18.5m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,070	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	50,164	100 [ 66.5]	75,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	80,700
b	(　 ) 40,110	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,113	100 [ 61.8]	66,526		71,200
c	(　 ) 47,945	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,582	100 [ 62.4]	81,061		86,700
d	(　 ) 39,803	100 [ 100.0]	[ 144.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	53,268	100 [ 59.5]	89,526		95,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,700 円／㎡]

江別 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,695,320	25,099,250	79,596,070	76,368,000	3,228,070	（　0.9398） 3,033,740	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	63,202,917 円　　　　（　 41,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	1,181.47	Ｓ5	5,825.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,539 ㎡	33.7 m x 44.5 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所で部分貸しを想定。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,076.91	80.7	869.07	2,290	1,990,170	6.0	11,941,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,181.47	85.3	1,007.79	1,780	1,793,866	3.0	5,381,598
							0.0	0
3～ 5	事務所	1,181.47	85.3	1,007.79	1,760	1,773,710	3.0	5,321,130
							0.0	0
塔屋～		22.77

～

計		5,825.56	84.1	4,900.23		9,105,166		33,286,008
								0

⑨年額支払賃料	9,105,166 円　×　12ヶ月　＝　 109,261,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,900.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,261,992 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 6,607,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,382,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,286,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 312,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,695,320 円　　　　（　 68,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７９５２１７　　　　-595002	1,887 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	2,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１３３５２１７　　　　-595003	1,574 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,440,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,994,550 円	110,989,992　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,012,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,322,000 円	1,110,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,220,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,099,250 円　（　　　　　　 16,309 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9398

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,110,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 5,825.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,368,000 円（　　　　　 49,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,695,320 円
②総費用	25,099,250 円
③純収益　①－②	79,596,070 円
④建物等に帰属する純収益	76,368,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,228,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,033,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,202,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
江別 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 5-8

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　鷲北　順一郎

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市野幌町５２番８				②地積　(㎡)	1,539 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所Ｓ5	中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	北西21m市道、三方路	水道、ガス、下水	野幌 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅周辺の整備事業により商業
地域としての地位が向上して
いる。

街

路

２１ｍ市道

交通

施設

野幌駅北方

100m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

野幌駅周辺の商業地域として今後も発展していくことが予測される。中心的な商業地域として市内での相対的な
地位向上により需要の増加及び地価の上昇傾向が続くものと推量。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江別市の商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者のほか圏外の事業者も見られている。市が
進めた江別の顔づくり事業により街路条件や環境条件等が改善され商業地としての地位が向上している。また、供給が
少なく物件の希少性から強気の取引が散見されている。需要の中心となる価格帯については事業規模に応じて様々であ
り見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業用賃貸物件も見られる地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められ
た。また、自用の店舗又は事務所も混在する中で市場性を重視した意思決定が先行している状況から、比準価格の説得
力が高いと判断した。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並
びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内経済はコロナ禍により依然弱い動きであ
るが、地価への影響は不透明。また、市内人
口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で
進行している。

都市型ホテルや市民交流施設等の開業により
地域の繁華性が増しており、需要は増加傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７９１２１７ -115003	江別市		貸家建付地	（　）	長方形	南西24.5m道道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２１４６１２１７ -115002	江別市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m道道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
c	１２２１３３１２１７ -115002	江別市		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２２１１３４１２１７ -595002	江別市		更地	（　）	台形	南東27m道道、北西14m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,945	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,582	100 [ 65.1]	77,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	83,100
b	(　 ) 37,988	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	36,734	100 [ 66.8]	54,991		58,800
c	(　 ) 40,110	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,113	100 [ 53.1]	77,426		82,800
d	(　 ) 56,652	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,485	100 [ 73.4]	81,042		86,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,600 円／㎡]

江別 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,506,514	25,052,881	82,453,633	78,432,000	4,021,633	（　0.9398） 3,779,531	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	78,740,229 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.47	Ｓ5	5,825.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,539 ㎡	33.7 m x 44.5 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分として内階段等の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,076.91	80.7	868.68	2,303	2,000,570	6.0	12,003,420
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,181.47	85.3	1,007.84	1,842	1,856,441	3.0	5,569,323
							0.0	0
3～ 5	事務所	1,181.47	85.3	1,007.84	1,819	1,833,261	3.0	5,499,783
							0.0	0
塔屋～		22.77

～

計		5,825.56	84.1	4,900.04		9,356,794		34,072,092
								0

⑨年額支払賃料	9,356,794 円　×　12ヶ月　＝　 112,281,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,900.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	112,281,528 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,823,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,186,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,072,092 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 320,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,506,514 円　　　　（　 69,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３７５２１７　　　　-595004	2,155 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,993	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３７５２１７　　　　-595005	1,069 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 80.0]	1,856
c	１２２１７９５２１７　　　　-595002	1,887 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	2,948

江別 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,560,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,560,381 円	114,009,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 884,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,628,000 円	1,140,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,280,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,052,881 円　（　　　　　　 16,279 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9398

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 5,825.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	78,432,000 円（　　　　　 50,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,506,514 円
②総費用	25,052,881 円
③純収益　①－②	82,453,633 円
④建物等に帰属する純収益	78,432,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,021,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,779,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,740,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）