別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 5-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市野幌町４８番１８ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 台形 2:1 店舗 Ｗ2 店舗、事務所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北西25m国道、北東側道 水道、ガス、下水 野幌 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 ＪＲ野幌駅北西方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道沿いの中でも繁華性が高い路線商業地であり、地域要因に特段の変動要因等は見当たらない。野幌駅周 辺整備の環境改善の影響もあり、周辺地域の回遊性や集客性が高まっており、強含みでの地価推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ駅前や幹線道路沿いに位置する商業地域の範囲。需要者は市内のほか道内外の事業者が中心。 節約志向による消費低迷、また札幌市の商圏にも含まれることによる消費分散等の影響もあり、商業地需要の横這い傾 向が続いていたが、ＪＲ野幌駅周辺における再整備事業により周辺の街並みに変化が生じており、近隣地域においても にぎわい創出が期待されるところである。中心となる価格帯は事業規模によって異なるため特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的特性や街路条件類似の事例から試算されており、標準地の市場性が適切に反映されているものと判断 する。収益価格は、想定建物にて収益性を試算したが、近隣地域周辺は自用の店舗・営業所が中心で賃貸物件は少なく 、事業者向け賃貸市場の成熟度は総じて低い。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格 形成に大きな影響を与えている地域的特性から、比準価格を標準に収益価格を参考程度に留め上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で悪化した景気は、各種経済対策に より幾分持ち直してはいるが、観光、宿泊、 飲食等のサービス業等では先行きは不透明で ある。 繁華性が高い幹線国道沿いの路線商業地であ り、地域要因に特段の変動要因は見当たらな い。集客性が高まっており、強含みでの地価 推移を予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.8 ％  ％