鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１３７１２１７ -595007	江別市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２１１３７１２１７ -595006	江別市		更地	（　）	長方形	北西10.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２２１３７１２１７ -115007	江別市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２１３７１２１７ -115005	江別市		更地	（　）	台形	北西13m未舗装市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２１１３７１２１７ -595004	江別市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,427	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,307	100 [ 107.8]	28,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,100
b	(　 ) 19,663	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,629	100 [ 86.6]	24,976		25,000
c	(　 ) 17,166	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	19,337	100 [ 86.6]	22,329		22,300
d	(　 ) 25,100	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	26,460	100 [ 88.3]	29,966		30,000
e	(　 ) 18,583	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	21,339	100 [ 80.4]	26,541		26,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

江別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,170,515	2,003,116	7,167,399	6,486,320	681,079	（　0.9482） 645,799	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,454,146 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	753 ㎡	22.4 m x 32.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は２ＬＤＫ住宅（６０㎡程度）５戸を想定した。

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	94.0	319.60	1,460	466,616	2.0	933,232
							0.0	0
2～ 2	居宅	340.00	89.0	302.60	1,170	354,042	1.0	354,042
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	91.5	622.20		820,658		1,287,274
								0

⑨年額支払賃料	820,658 円　×　12ヶ月　＝　 9,847,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,847,896 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 689,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,158,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,287,274 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,170,515 円　　　　（　 12,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４６５２１７　　　　-111001	1,226 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,171 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１４６５２１７　　　　-111002	1,265 ( 1,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,193
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,400 円	91,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	393,916 円	9,847,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 929,200 円	91,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,200 円	91,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,003,116 円　（　　　　　　 2,660 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,486,320 円（　　　　　 8,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,170,515 円
②総費用	2,003,116 円
③純収益　①－②	7,167,399 円
④建物等に帰属する純収益	6,486,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	681,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,454,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江別 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　敏之

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市３条６丁目９番２外				②地積　(㎡)	753 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗に金融機関等が介在する駅前商業地域	南西18m市道	水道、ガス、下水	江別 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ江別駅北方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

江別駅周辺の商業地は新規出店等も認められず衰退傾向。但し、地価水準は周辺住宅地の水準程度まで低くなっ
ている。周辺住宅地の価格とのバランスから、今後は底打ち反転上昇の動きと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に江別市内に存する商業地域の各圏域で、需要者の中心は小売店舗等としての利用を目的とした個人事
業者等が中心となる。江別駅周辺の商況は停滞傾向で、新規の商業地取引も数件に止まる状況にあるが、価格水準は周
辺住宅地の水準に程近く、底打ちから反転上昇の動きを示している。今後はコロナ禍の長期化が商業地需要に及ぼす影
響に十分留意する必要がある。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺商業地取引が非常に少ない状況を反映して、地積や商況の異なる事例等も採用せざるを得なかったが、
いずれも駅前周辺に存する実際の商業地取引からの比準であり、市場性が適切に反映された価格と判断する。一方、収
益価格は駅前商業地域の店舗需要等を踏まえ、２階部分を共同住宅とする建物を想定のうえ試算した。賃貸よりも自用
目的の取引が多い実情に鑑み、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、上記の鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一
時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ
が、新型コロナ変異株により先行き不透明感
が漂っている。

江別駅周辺の商業地域で新規の出店等は見ら
れず商況の停滞が続く。周辺住宅地との比較
における割安感等が認められ、反転上昇の動
きである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３７１２１７ -115007	江別市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１３７１２１７ -115005	江別市		更地	（　）	台形	北西13m未舗装市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１１３７１２１７ -595004	江別市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１１３７１２１７ -595006	江別市		更地	（　）	長方形	北西10.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,166	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	19,337	100 [ 75.3]	25,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 25,100	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	26,460	100 [ 86.3]	30,660		30,700
c	(　 ) 18,583	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	21,339	100 [ 76.7]	27,821		27,800
d	(　 ) 19,663	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,629	100 [ 89.4]	24,194		24,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

江別 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,083,960	2,024,306	7,059,654	6,237,120	822,534	（　0.9482） 779,927	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,248,479 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	753 ㎡	22.4 m x 32.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：共同住宅（約５０㎡）２ＬＤＫ×６、低層店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	94.0	319.60	1,400	447,440	3.0	1,342,320
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	340.00	89.0	302.60	1,150	347,990	1.0	347,990
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	91.5	622.20		795,430		1,690,310
								0

⑨年額支払賃料	795,430 円　×　12ヶ月　＝　 9,545,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,545,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,067,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,690,310 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,083,960 円　　　　（　 12,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１９１３３５２１７　　　　-595001	1,131 ( 1,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１３７５２１７　　　　-595003	1,273 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,273
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	438,000 円	87,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,806 円	9,545,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 893,500 円	87,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,200 円	87,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,024,306 円　（　　　　　　 2,688 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,600,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,237,120 円（　　　　　 8,283 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,083,960 円
②総費用	2,024,306 円
③純収益　①－②	7,059,654 円
④建物等に帰属する純収益	6,237,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	779,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,248,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）