鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江別 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４６１２１７ -111002	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	２２１１４６１２１７ -591047	江別市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２２１４６１２１７ -115004	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２２１１４６１２１７ -591037	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、準角地		１低専 (40,60)
e	２２１１４６１２１７ -591030	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北東6m、角地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,714	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	35,885	100 [ 102.7]	34,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 33,807	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	35,586	100 [ 104.8]	33,956		34,500
c	(　 ) 30,272	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	31,018	100 [ 105.0]	29,541		30,000
d	(　 ) 34,328	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	37,811	100 [ 96.5]	39,182		39,800
e	(　 ) 39,506	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	41,856	100 [ 103.2]	40,558		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,200 円／㎡]

江別 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,405,191	524,392	1,880,799	1,626,240	254,559	（　0.9714） 247,279	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,151,646 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.44	Ｗ2	178.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	13.2 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（約４１㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分として内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.44	91.7	82.02	1,200	98,424	1.0	98,424
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.44	91.7	82.02	1,224	100,392	1.0	100,392
							0.0	0
～

～

～

計		178.88	91.7	164.04		198,816		198,816
								0

⑨年額支払賃料	198,816 円　×　12ヶ月　＝　 2,385,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,385,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 126,490 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,403,302 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,816 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,889 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,405,191 円　　　　（　 10,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３４５２１７　　　　-111001	1,391 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,225 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１４６５２１７　　　　-591003	1,141 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,141
c	１２２１４６５２１７　　　　-591002	1,095 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,095

江別 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,192 円	2,529,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,400 円	22,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 524,392 円　（　　　　　　 2,341 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 178.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,626,240 円（　　　　　 7,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,405,191 円
②総費用	524,392 円
③純収益　①－②	1,880,799 円
④建物等に帰属する純収益	1,626,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,151,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江別 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 -21

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　村上　功英

TEL.

鑑定評価額

7,730,000 円

１㎡当たりの価格

34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市大麻北町５１１番６３				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	大麻 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

大麻駅北方

2.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅への接近性等の利便性はやや劣るが、近時の土地需要が旺盛なことの影響もあり、地価は上昇で推移するもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江別市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いと思われるが、駅への接近性はやや劣るものの、
隣接市町からの転入者も認められる。不動産需要は見込まれ、地価も上昇している。土地は規模７０坪程度で８００万
円前後。中古戸建物件は２０００万円程度までが中心価格帯となるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、正常取引の４事例より求めており、適正な補修正により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られ
たと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。近隣地域は自用目的の取引が中心の地域性から
、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江別 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,800 円／㎡

[115.1]
100

100
[101.5]

100
[126.0]

[101.5]
100

34,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市、特に旧産炭地の下落傾向は続いて
いる。一方、石狩５市は、住宅地、商業地と
もに上昇傾向で、上昇幅が広がっている傾向
にある。

駅等へはやや距離があるが、居住環境の良い
既成住宅地域である。近時、土地需要は強く
、土地価格も上昇している。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４６１２１７ -111002	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	１２１１４６１２１７ -591008	江別市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西12m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	２２１１４６１２１７ -591037	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、準角地		１低専 (40,60)
d	２２１１４６１２１７ -591039	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,714	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	35,885	100 [ 107.1]	33,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 34,658	100 [ 100.0]	[ 128.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	42,452	100 [ 113.6]	37,370		37,900
c	(　 ) 34,328	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	37,811	100 [ 99.8]	37,887		38,500
d	(　 ) 41,883	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	42,817	100 [ 114.0]	37,559		38,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

江別 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,385,202	502,951	1,882,251	1,633,500	248,751	（　0.9714） 241,637	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,034,104 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	13.2 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より上記の通りと判定。共同住宅（１ＤＫ）・平均床面積約３０㎡

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	92.0	82.80	1,190	98,532	1.0	98,532
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	92.0	165.60		197,064		197,064
								0

⑨年額支払賃料	197,064 円　×　12ヶ月　＝　 2,364,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,364,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 125,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,383,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,064 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,385,202 円　　　　（　 10,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４６５２１７　　　　-111001	1,226 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４６５２１７　　　　-111002	1,265 ( 1,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,205
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	22,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,351 円	2,508,768　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	22,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,000 円	22,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,951 円　（　　　　　　 2,245 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,633,500 円（　　　　　 7,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,385,202 円
②総費用	502,951 円
③純収益　①－②	1,882,251 円
④建物等に帰属する純収益	1,633,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,034,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）