別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -18 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市文京台南町３１番１７ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 大麻 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ大麻駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 文京台地区の外縁部に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要は安定している。隣接する札幌市での住宅 地価格の上昇が波及してきており、割安感から地価の上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内文京台、大麻地区の住宅地域が中心。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一 次取得者が中心。近隣地域の存する文京台地区は札幌市に近接し居住環境が良好な一方で札幌市の地価水準に比し割安 感があるため需要は堅調。文京台地区に存する大学の機能一部が札幌に移転することとなり周辺部のアパートでは高齢 者施設等への用途変更も散見。需要の中心は土地で９００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引時点の概ね新しく、また地域的特性が類似する事例から試算しており、標準地の市場性を適切に反映し ている価格が求められたものと判断する。一方、近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が 成熟していない地域的特性から収益価格の試算は断念している。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力のある比準価 格を標準に代表標準地との均衡にも留意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [116.4] 100 100 [101.5] 100 [139.2] [103.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 居住環境良好な住宅地域であり、地域要因に 特段の変動は見られない。需要は堅調で、地 価も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.1 ％  ％