別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -15 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市大麻高町１６番３ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 大麻 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ大麻駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える特段の変動要因等は見当たらない。ＪＲ大麻駅徒歩圏内の利便性が高く、環境良好な住宅地 として需要は堅調であり、地価の上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ大麻駅を中心とした住宅地域一円。需要者は市内居住者及び札幌圏内からの転入者層が主体で ある。ＪＲ駅を基盤として広がる利便性、環境良好な住宅地域内にあることから、隣接する札幌市の地価上昇による割 安感もあるため、近年は転入者も多く需要は堅調である。価格面での新型コロナ感染症の影響は見受けられず、需要の 中心は土地で１０００～１４００万円、新築戸建住宅では３０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大麻高町内の標準地周辺は第一種低層住居専用地域であり、戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域でアパート等の収益物 件はほとんどなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。快適性・利便性等の生活環境を重視して価格判定を 行うものと考えられ、また、戸建住宅の賃貸想定についても需要は弱く賃貸市場が形成されていないため収益価格は試 算し得なかった。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で比準価格を採用し、上記の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [116.4] 100 100 [101.5] 100 [103.0] [101.5] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 ＪＲ大麻駅徒歩圏内で一定の取引数が見られ 、需給動向は安定的である。地価は上昇傾向 にあり、一部に高値取引も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.0 ％  ％