別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市牧場町２７番５ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 高砂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ高砂駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、当面現状のままで推移するものと思われる。近時、土地需要は札幌市郊外住宅地 価の上昇傾向を受け増加しており、値頃感もあるため、今後地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね江別市内に存する既成の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は江別市の居住者で、札幌市からの転 入者は少ない。対象標準地に比較的近い地域で土地区画整理事業が行われたが、供給が一巡して影響が弱くなり、また 、札幌市郊外住宅地の地価上昇を受け需要は増加傾向である。市場における需要の中心となる価格帯は、土地７０坪で 総額６００万円前後、新築戸建物件は２５００～３０００万円程度、中古で２０００万円までと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅主体の住宅地域で、公法上の規制からもアパ－ト等の賃貸経営は成り立ち難く、収益価格は試算 し得なかった。牧場町地区には参考となる取引事例は少なかったが、広く地価バランスを考量した比準価格は妥当なも のと考える。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との均衡、単価と総額との関連の適否にも留意し、実際の取 引事例の採用によって市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [115.8] 100 100 [101.5] 100 [128.8] [101.5] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一 時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ が、新型コロナ変異株により先行き不透明感 が漂っている。 ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好 な住宅地域であり、需要は近年、増加傾向で ある。地価は値頃感等から、上昇基調となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％