別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -7 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 756,000 円  １㎡当たりの価格 3,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市豊幌美咲町４８番５ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 豊幌 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ豊幌駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化は見られず、ＪＲ豊幌駅を中心とした郊外住宅地として現状で推移するとみられる。中心 部から離れ利便性が劣るため、地価は既に大きく下落し底値圏に近く、今後は概ね横ばいが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北東部郊外に位置する豊幌地区の住宅地域一円。需要者の中心は低廉な不動産を志向する市内居住者が主 体で他地域からの転入は少ない。ＪＲ豊幌駅を中核に形成された住宅地域だが、空地が多く中心部から約８ｋｍ程離れ て位置し、生活利便性で大きく劣るため、需要は依然として低調である。需要の中心となる価格帯は、更地で１００万 円前後、新築戸建は少なく、中古戸建が主で上限１２００万円程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自家利用が中心の住宅地域であり、適切な賃貸事例の収集が困難であることから、収益価格の試算は断念し た。一方、比準価格は同じ豊幌地区内の規範性ある事例によって試算され、市場性を基礎とする実証的な価格と言える 。従って、比準価格を標準に、地域の市場動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、比較可能な公示 地は見られないため、規準作業は行わない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一 時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ が、新型コロナ変異株により先行き不透明感 が漂っている。 集落的に独立した郊外住宅地域の宅地需要は 弱く、需給動向は低調で地価水準は底値圏に 入りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％