別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江別 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市野幌代々木町７０番４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 野幌 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ野幌駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える特段の変動要因等は見当たらない。本地域を含む付近一帯は、野幌駅周辺の中級住宅地とし て需要は堅調である。地価は強含みで推移しており、引続きこの傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね江別市内のＪＲ函館本線沿線の住宅地で、需要者の中心は市内居住者及び主に札幌市への通勤者であ る。大都市近郊の土地市場としては、比較的安定した土地需要が認められる。土地は総額７００～９００万円程度、新 築戸建住宅は総額３０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制から、アパ－ト等の賃貸経営は成り立たず、自用目的の戸建住宅地としての取引が中心的な地 域であるため、収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正 に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に江別市における人口動 向・建築着工動向・新規住宅販売動向も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [117.7] 100 100 [101.5] 100 [ 98.0] [104.5] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 野幌駅周辺地域は、鉄道高架事業や街路整備 等で居住環境が改善され、不動産需要は堅調 である。地価も強含み傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.4 ％  ％