別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 芦別 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦別 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 1,170,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦別市北１条東２丁目１番２ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南18m市道 水道、下水 芦別 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　１ ８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ芦別駅東方 720m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 嘗ての産炭地から近年は観光産業に力点を置くも地域経済に回復の兆しは見られず、市外からの転入者も少ない ことから不動産需要は弱い。コロナ禍の長期化による地価への下押し圧力についても注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の住宅地域全域を広く圏域に含むが、上芦別地区の住宅地との代替性は弱い。需要者は従来からの市 内居住者が大半を占め、外部からの転入者は極めて少ない。観光産業に力点を置いているものの地域経済に回復の兆し は見られず、人口減少や高齢化の進行等も相まって宅地需要が乏しく地価は下落傾向が持続している。市場における中 心価格帯としては、更地取引で１５０万円程度、中古物件については建物の築年数等により価格帯が多岐に渡る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用を目的とした戸建住宅を中心とする住宅地域で、市街地中心部に近いもののアパート等の収益物件 が少なく賃貸需要が弱いため、適切な賃料水準の把握が困難であり、収益価格を求めることができなかった。比準価格 は実際の複数の取引事例に基づいて導き出された市場性を反映する実証的な価格であり、代表標準地を規準とした価格 との均衡性の観点からも妥当と判断されるため、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦別 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,000 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [106.0] 100 [ 77.9] [106.0] 100 6,030  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧産炭地共通の人口減少と高齢化、地域経済 の不振に加え、観光需要はコロナ禍の影響に より大きく下振れしている。 人口減少と高齢化、若年層の雇用の受け皿も 少なく、住宅地需要に回復の兆しは無く、中 心地に近い当地に於いても地価は弱含み傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％