別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 美唄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美唄 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.

鑑定評価額 1,270,000 円  １㎡当たりの価格 3,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９ ｢東６条南２－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 美唄 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 美唄駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少の影響等により住宅地に対する需要は全体的に弱い状態が続いている。また、利便性が劣ることもあり 、地域は長期衰退傾向を示しており、今後もこの状態が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地はＪＲ美唄駅の東側エリアに位置する。同一需給圏は概ね美唄市の圏域に存する中規模住宅地。需要者は大 半が美唄市居住者で、他からの流入はほとんど見られない。住宅地に対する需要が総じて弱く、今後もこの傾向は続く ものと予測する。土地は概ね２００万円までが取引の中心であるが、更地を購入して建物を新築するという需要は乏し い。中古の戸建住宅で８００万円以下の取引が大半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、アパート等の収益物件に対する投資は見られない地域特性である。投資 採算性に着目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標 準地との検討を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,500 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [106.0] 100 3,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市周辺では地価上昇が見られるものの、 旧産炭地等においては景気回復傾向は見られ ず、宅地需要の低迷が継続している。 特段の変化はなく、景気低迷と過疎化等を反 映して不動産の取引需給関係は引き続き弱含 みで推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％