鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

稚内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６４１２１４ -115002	稚内市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北東6m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	１２２１６４１２１４ -595008	稚内市		更地	（　）	不整形	南西25m国道、北西14m、北東6m、三方路		（都）準工 (60,200)
c	１２２１６４１２１４ -115007	稚内市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東6m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	１２２１６４１２１４ -595007	稚内市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,397	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,173	100 [ 104.8]	24,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,000
b	(　 ) 29,395	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	27,039	100 [ 107.9]	25,059		25,100
c	(　 ) 21,162	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	20,104	100 [ 80.9]	24,850		24,900
d	(　 ) 19,391	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	20,332	100 [ 81.9]	24,825		24,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

稚内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達現価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,672,218	1,669,413	6,002,805	5,706,240	296,565	（　0.9697） 287,579	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,426,019 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稚内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.00	Ｓ3	534.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	245 ㎡	9.2 m x 26.8 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

内部共用部分が存するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	90.0	160.20	1,700	272,340	3.0	817,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	178.00	92.0	163.76	1,270	207,975	3.0	623,925
							0.0	0
3～ 3	事務所	178.00	92.0	163.76	1,210	198,150	3.0	594,450
							0.0	0
～

～

計		534.00	91.3	487.72		678,465		2,035,395
								0

⑨年額支払賃料	678,465 円　×　12ヶ月　＝　 8,141,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,141,580 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 488,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,653,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,035,395 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,672,218 円　　　　（　 31,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５７５２１４　　　　-195001	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６４５２１４　　　　-595001	1,866 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稚内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,900 円	74,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	325,663 円	8,141,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,000 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 884,100 円	74,300,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,450 円	74,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,669,413 円　（　　　　　　 6,814 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 534.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,706,240 円（　　　　　 23,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,672,218 円
②総費用	1,669,413 円
③純収益　①－②	6,002,805 円
④建物等に帰属する純収益	5,706,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,426,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
稚内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稚内 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

TEL.

鑑定評価額

6,030,000 円

１㎡当たりの価格

24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稚内市中央３丁目２６７番４外｢中央３－８－２３｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ中心的商業地域	西14.5m市道	水道、下水	稚内 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

稚内駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で地域内に特段の変動要因は認められない。中心部商業地の需要は弱含
みで推移しており、地価は当面の間、下落傾向で推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は稚内・南稚内駅周辺の商業地域ならびに幹線道路沿いを中心とする路線商業地域一円の圏域である。需要
者は地元の法人、個人経営者等が中心と見込まれる。稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で、中心部商業地の需要
は弱含みで推移している模様。商業地の取引は少なく、かつ市場での総額は規模等によりまちまちで、需要の中心とな
る価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は複数の取引事例から試算したもので実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項目に影響を受け
る傾向が強い。地域は衰退傾向の商業地域で、需要の観点から土地の高度利用は期待出来ず、収益面からの価格検討に
は限界がある。よって実証的な比準価格を重視して収益価格は参考とし、さらに前年価格からの推移等も検討して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道北地域の景気は新型コロナウイルス感染症
の影響から引き続き厳しい状態にあるが、観
光や住宅投資等の一部に持ち直しの動きがみ
られる。

稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で地
域内に特段の変動要因は認められない。中心
部商業地の需要は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

稚内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６４１２１４ -595007	稚内市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１２２１６４１２１４ -595001	稚内市		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２２１６４１２１４ -595009	稚内市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２１６４１２１４ -115002	稚内市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北東6m、二方路		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,391	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	20,332	100 [ 80.4]	25,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 10,342	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	20,105	100 [ 83.3]	24,136		24,100
c	(　 ) 18,268	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,282	100 [ 72.1]	23,969		24,000
d	(　 ) 27,397	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,173	100 [ 105.0]	24,927		24,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,600 円／㎡]

稚内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,721,432	1,929,397	5,792,035	5,505,000	287,035	（　0.9697） 278,338	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,251,660 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稚内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	174.60	Ｓ3	523.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	245 ㎡	9.2 m x 26.8 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.60	93.8	163.77	1,680	275,134	3.0	825,402
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.60	93.8	163.77	1,300	212,901	3.0	638,703
							0.0	0
3～ 3	事務所	174.60	93.8	163.77	1,280	209,626	3.0	628,878
							0.0	0
～

～

計		523.80	93.8	491.31		697,661		2,092,983
								0

⑨年額支払賃料	697,661 円　×　12ヶ月　＝　 8,371,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 491.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,371,932 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 669,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,702,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,092,983 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,721,432 円　　　　（　 31,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６４５２１４　　　　-595002	1,604 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６４５２１４　　　　-595001	1,866 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,866
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稚内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,000 円	73,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	418,597 円	8,371,932　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 873,400 円	73,400,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,800 円	73,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,929,397 円　（　　　　　　 7,875 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 523.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,505,000 円（　　　　　 22,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,721,432 円
②総費用	1,929,397 円
③純収益　①－②	5,792,035 円
④建物等に帰属する純収益	5,505,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,251,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）