別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 9-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新開町３丁目９番６ ｢新開町３－９－５｣ ②地積 　(㎡) 1,576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼事務所 工場、営業所、倉庫 等が多い軽工業団地 南西18m市道 水道、下水 苫小牧 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 明野軽工業団地内の業務地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 木工関連の中小工場や流通倉庫等を中心とする地域。明野の大規模商業施設ゾーンにも近接し、工業系地域とし ても人気は高い。地価も安定的に推移しており、この傾向は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心部～東部の物流系を中心とした工業地域一円。需要者は道内外の法人、及び、地元の中堅資 本等が想定される。昨今、市内における工業用不動産への投資意欲は堅調であり、本近隣地域に係る不動産需要も安定 的に推移している。地価も概ね横這い傾向の動きである。取引の総額については、土地の用途・規模等により区々であ るため、平均的な水準を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用の営業所・倉庫等が多く、賃貸需要は少なく、取引も自用目的が殆どである、よって、収益還 元法の試算は行わず、市場の動向を反映して規範性の高い比準価格を採用することが相当と判断し、鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市における工業系不動産の需給動向は 、コロナウィルス禍が小康状態にある現在、 従来の堅調な動きを取り戻しつつある。 特に直接的な変動要因はないが、周辺地区の 住宅地化が進んでいる点、及び、苫小牧中央 ＩＣ開通の影響等が注目される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％