別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目２番９ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 事務所、倉庫、駐車 場等が混在する工業 地域 北東27m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内各所へのアクセスに優れ た流通業務地域 街 路 ２７ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧市中心部や苫小牧西港への接近性に優れる営業所や倉庫が建ち並ぶ流通業務地域であり、地域内の工業系 不動産への需要は堅調であることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧市内の流通業務地域一円である。需要者の中心は道内外の法人事業者だが、地元資本の事業者も 見られる。苫小牧市中心部及び苫小牧西港への接近性に優れていることから、需給は安定的であり、地価水準は概ね横 ばい傾向と予測される。取引の中心となる価格帯は、需要者の属性や取引規模等によって様々であるため、把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 倉庫や営業所が建ち並ぶ地域である。自己利用目的のものが大半であり、賃貸物件は極めて少なく、賃貸事業の投資採 算性を確保するのが困難であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の 取引が中心であるため、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.8] 100 [ 70.0] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によるＥＣ市場の拡大などを背景に 、苫小牧市内の物流関連施設の需要は堅調に 推移している。 市中心部に比較的近い工業地であり、需給は 安定的で、地価は概ね横ばい傾向で推移する ものと予測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％