別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市あけぼの町３丁目９番１１３４外 ｢あけぼの町３－２－６｣ ②地積 　(㎡) 5,194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 事務所 Ｓ2 営業所、倉庫、工場 等が混在する工業団 地 南東36m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 路線商業的性格を併せ持つ道 道沿いの流通業務地域 街 路 ３６ｍ道道 交通 施設 ＪＲ苫小牧駅北東方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも商業性を併せ持つ立地環境を維持するなか、新型コロナ禍等による通販・無店舗販売利用等による物流 量の増加もあり需要は回復基調で、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部地区の流通業務地域の圏域で、需要者の中心は地元法人、全道・全国展開する倉庫流通関連 の道内外法人等である。国道に連携する道道沿いに在る地域性から配送センター・工場・営業所等のほか、周辺ではコ ンビニ・遊技場等の商業的利用も見られる。原油価格高止り・ドライバー不足等向い風要因が強いながら、物流量の増 加・効率化に伴い需要は回復傾向にある。地域の特性から市場での取引の中心的価格帯は判断できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は営業所・配送センター・工場等を主とする流通業務地域で路線商業的性格を併せ持つが、取引の中心は自用 目的である。これら業種建物の賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は困難で収益還元法は適用できない。よって 、代替競争の関係が強い事例等から検討し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [103.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業都市、国際貿易港である 。地域経済は総体的に改善がみられるが、新 型コロナ禍や人手不足等景況見通しには警戒 感が残る。 特段の変動はないが、Ｒ２年１２月、道央自 動車道苫小牧中央ＩＣの開通により東ＩＣ利 用に比べて交通の利便性が僅かながら向上し た。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％