別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３ ②地積 　(㎡) 36,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1.2:1 工場 中規模の工場が多い 臨海工業地域 北東13m私道 水道 沼ノ端 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 苫小牧西港地区に近接する臨 海工業地域 街 路 １３ｍ私道 交通 施設 沼ノ端駅南西方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧西港地区において石油関連プラント等が集積する工業地域である。苫小牧市における工業生産は堅調で、 工業系の不動産需要も近年安定的に推移しており、当面は同様の傾向が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の臨海地区を中心とした工業地域一円。需要者の中心は港湾輸送により全国展開を行う資本力のある 大手及び中堅企業が想定される。苫小牧西港に近接し、工業地としては立地条件に優れる地域で優良企業が多く、用地 需要は安定している。用途規模等がまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪２万円前後 と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似性の高い事例から求められたもので、現実の市場の実態を反映した価格である。近隣地域 内においては自用の工場がほとんどで、工場利用目的の賃貸は少ないことから収益価格は算定できなかった。よって比 準価格を標準とし、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出貿易額等も回復基調にあり物流関連の土 地需要は堅調で、工業地の地価も微減ないし 横ばいの状態が続いている。 特段の変動要因は見られないが、工業生産も 堅調な状況にあり、宅地需要も回復基調で地 価は安定した状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％