別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市船見町２丁目１番２外 ｢船見町２－１－７｣ ②地積 　(㎡) 2,313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 営業所の他店舗もみ られる路線商業地域 南東50m道道、南西側道 水道、下水 苫小牧 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５０ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに位置するが、商業系施設のほか工業系施設も混在し、繁華性は乏しい。地域内不動産への新規投 資は低調であり、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心部～東部の幹線道路沿いの商業地域一円。需要者の中心は道内外の大手法人、地元の中堅資 本・個人資本等が主体である。本近隣地域は交通量は多いものの、商業系施設の集積は進んでおらず、繁華性にやや欠 けるため不動産需要も乏しい。商業系不動産の取引はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道道沿いに店舗・営業所等が立地する地域であるが、自用の物件が多く賃貸市場が充分成熟していないため、収益還元 法は適用しなかった。試算価格の調整にあたっては、取引の実態を反映して規範性の高い比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [110.0] [103.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市においては、明野地区以東の商業地 域の商況は堅調、市中心部から西部の商業地 域は衰退傾向という状況が続いている。 幹線道路沿いに営業所・店舗等が見られる地 域である。格別の変動要因はなく、今後も現 状維持で推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％