別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 87,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字糸井１４４番７ ②地積 　(㎡) 7,706   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2.5:1 店舗兼工場 Ｓ1 自動車関連施設等に 空地も見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 糸井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 路線型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 糸井駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も殆ど動きが無く、今後も若干弱含み。 (3)最有効使用の判定 路線型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の郊外の路線商業地域。需要者の中心は道内外の企業ほか、地元企業も見られる。主に自動車 関連の営業所等が点在する路線商業地で、交通量は多いが大規模な未利用地も散見され、新たな展開はなく、背後がＪ Ｒ線と海岸のため、宅地開発等の動きもなく、弱含みが続いている。取引の中心となる価格帯は規模や建付地の有無に より大きく異なるため把握し難いが、坪３・４万円程度と思慮される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。比準価格は同一幹線道路沿いの事例や新しい事例等から根拠づけられており、地域の 特性を現している。収益価格については、自用の営業所のほか、工場・倉庫も見られ賃貸市場が形成されていないため 適用しなかった。以上から、比準価格を標準に、他の西部地区の商業地の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部商業地域は、旺盛な住宅需要を背景に堅 調に推移する一方、中心商業地は、旧エガオ の係争の長期化により、再開発の気運が薄れ 、空洞化が進行。 交通量は多いが、新たな出店も見られず、昨 年同様、若干のマイナス。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％