鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４２１２１３ -501	苫小牧市		貸家建付地	（　）	長方形	北西36m道道、南東8m、二方路		２住居 (70,200)
b	１２２１４０１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東30m道道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２１４１１２１３ -503	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２２１４０１２１３ -50503	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西36m道道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１２２１４２１２１３ -50505	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東36m道道、北西6m、二方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,603	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 80.8]	23,532	100 [ 90.2]	26,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,100
b	(　 ) 26,332	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,069	100 [ 96.0]	27,155		27,200
c	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,094	100 [ 91.2]	32,998		33,000
d	(　 ) 23,867	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,414	100 [ 84.5]	27,709		27,700
e	(　 ) 21,564	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	29,250	100 [ 96.0]	30,469		30,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

苫小牧 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,162,096	1,388,226	4,773,870	4,400,280	373,590	（　0.9730） 363,503	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,270,060 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	15.4 m x 22.3 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し・２階店舗フロア貸し仕様。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,610	301,070	2.0	602,140
							2.0	602,140
2～ 2	店舗	220.00	85.0	187.00	1,200	224,400	2.0	448,800
							1.0	224,400
～

～

～

計		440.00	85.0	374.00		525,470		1,050,940
								826,540

⑨年額支払賃料	525,470 円　×　12ヶ月　＝　 6,305,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,305,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,990,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,050,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 826,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 161,754 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,162,096 円　　　　（　 18,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４５５２１３　　　　-50501	1,637 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	1,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,668 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４０５２１３　　　　-50503	1,534 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,534
c	１２２１４４５２１３　　　　-50504	1,424 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,780

苫小牧 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,800 円	61,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	252,226 円	6,305,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 624,200 円	61,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,400 円	61,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,388,226 円　（　　　　　　 4,059 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,400,280 円（　　　　　 12,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,162,096 円
②総費用	1,388,226 円
③純収益　①－②	4,773,870 円
④建物等に帰属する純収益	4,400,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	373,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,270,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
苫小牧 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

9,920,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市花園町３丁目１３番１８｢花園町３－１３－１６｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｗ1	店舗、事務所等が混在する路線商業地域	北西36m道道	水道、下水	青葉 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３６ｍ道道

交通

施設

ＪＲ青葉駅北西方

700m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

他の郊外型店舗や東部の複合大型店舗との競合や顧客の分散から、弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市中心外縁に広がる幹線・準幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は、道内外の企業や地元企
業や個人等である。郊外型店舗のほか、小規模な店舗・営業所等が散見されるが、他の郊外型店舗との競合から空地や
空店舗も散見され、やや弱含みで推移。中心となる価格帯は、規模や業種並びに建付地の別等により大きく異なり、的
確に把握できないが、５００坪程度の土地で総額４千５百万円から５千万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、取引が少なく広範囲に収集した中で、規
範性の高い事例を中心に試算されたもので、説得力を持つ。一方収益価格は収受可能な賃料から試算したが、価格に見
合う賃料を収受できずやや低位に試算された。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　苫小牧 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     29,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東部商業地域は、旺盛な住宅需要を背景に堅
調に推移する一方、中心商業地は、旧エガオ
の係争の長期化により、再開発の気運が薄れ
、空洞化が進行。

小売店舗から郊外型店舗も見られるが、空き
店舗や未利用地も散見され、需要はやや弱含
み。

ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４２１２１３ -50505	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東36m道道、北西6m、二方路		近商 (100,200)
b	１２２１４２１２１３ -50074	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２２１４０１２１３ -50502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、北東6m、二方路		２中専 (60,200)
d	１２２１４０１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東30m道道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,564	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	29,250	100 [ 96.0]	30,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 20,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	19,487	100 [ 69.1]	28,201		28,200
c	(　 ) 24,179	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,604	100 [ 78.3]	30,146		30,100
d	(　 ) 26,332	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,069	100 [ 96.0]	27,155		27,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

苫小牧 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,161,730	1,388,226	4,773,504	4,400,280	373,224	（　0.9730） 363,147	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,262,940 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	15.4 m x 22.3 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し・２階店舗フロア貸し仕様。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,600	299,200	2.0	598,400
							2.0	598,400
2～ 2	店舗	220.00	85.0	187.00	1,210	226,270	2.0	452,540
							1.0	226,270
～

～

～

計		440.00	85.0	374.00		525,470		1,050,940
								824,670

⑨年額支払賃料	525,470 円　×　12ヶ月　＝　 6,305,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,305,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,990,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,050,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 824,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 161,388 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,161,730 円　　　　（　 18,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４４５２１３　　　　-50512	2,195 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４４５２１３　　　　-50504	1,424 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,800 円	61,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	252,226 円	6,305,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 624,200 円	61,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,400 円	61,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,388,226 円　（　　　　　　 4,059 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,400,280 円（　　　　　 12,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,161,730 円
②総費用	1,388,226 円
③純収益　①－②	4,773,504 円
④建物等に帰属する純収益	4,400,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	373,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,147 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,262,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）