別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市矢代町２丁目９１番１外 ｢矢代町２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所のほか 住宅も見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 青葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 青葉駅南東方 1.5km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域として、当面は現状を維持していくものと思料する。空き店舗が見られるなど衰退傾向 にあり、地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は店舗等の出店を目的とする地元中小法人や個人事業者などが 中心であるが、郊外型店舗の進出はあまりみられず、近隣住民向けの小売店舗等が多い地域で発展性は乏しい。取引さ れる価格帯、規模はまちまちであるため総額にはバラツキがあるが、土地単価で坪５～６万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いに店舗や営業所などが立地している地域ではあるが、自用目的の物件が多く、賃貸市場が成熟していないため 収益還元法は適用できなかった。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価 格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.0] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外型商業施設が多くみられる東部地区は、 根強い住宅需要を背景に堅調である一方、既 存商業地域の商況は衰退傾向にある。 交通量は多いが未利用地も増え、店舗密度が 低くて衰退傾向にあり、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％