別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -51 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字錦岡４９１番９７ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北東8m市道 水道、下水 錦岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  22.7 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 うぐいす団地内の面的広がり がない既成住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 錦岡駅北方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道央道苫小牧西ＩＣ近くの市街化調整区域に囲まれた既成住宅地域として、今後も同様の居住環境を維持するも のと思料する。中心部及び利便施設から離れているため需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部郊外の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で自用の取引が多い。自然環境に恵まれた 住宅地であるが、スーパー等の利便施設からは遠くて人気に乏しい。東部地区の良質な宅地供給により高齢化が進む近 隣地域での取引は極めて低調である。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で１００～２００万円程度、中古の戸建 住宅で総額８００万円前後の取引が主流と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域であり、自己利用を目的とした取引がほとんどである。 賃貸市場は未成熟で、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用できなかった。よって、状況類似地域内の事例か ら求めた信頼性のある比準価格を採用し、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表 標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [108.2] 100 [114.6] [101.0] 100 4,890  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的には住宅地を中心に需要の回復がみら れるが、生活利便性の良否などから東部と西 部の需要差が顕在化している。 特段の変動要因はなく、西部地区の市街地か ら分断された既成住宅地域で、相対的な割安 感はあるが利便性が劣るため需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％