別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -50 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市北栄町４丁目４番２３外 ｢北栄町４－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、下水 沼ノ端 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ沼ノ端駅北西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 若年層の選好性優る居住環境にあり、東部・西部工業基地に近く通勤の便も良く非常に需要が強い。売り物件が 不足し高め取引が多く地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はウトナイ地区を含む苫小牧市東部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は市内居住者・圏外からの転入者 等のほか、転売目的の不動産業者等である。札幌圏及び東部・西部工業基地に近く、明野南通沿いには中規模店舗・各 種医療機関が集積し、近年新たに小・中学校が開校する等熟成が進み、職住接近を求める若年層の需要が特に強く取引 は堅調である。土地は６５０万円、新築戸建住宅で総額３０００万円程度の売買が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視する戸建住宅地域で、自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟 で賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。よって、近隣地域の規範性高い事例等から考察し、市場の実態 を反映した現実的・実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考 慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [115.9] 100 100 [101.0] 100 [ 84.0] [101.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業都市、国際貿易港である 。地域経済は総体的に改善がみられるが、新 型コロナ禍や人手不足等景況見通しには警戒 感が残る。 Ｒ３年３月、指定用途地域が１住居から２中 専に変更となったが、地価への影響は限定的 である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.3 ％  ％