鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４５１２１３ -50019	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西6m、角地		１住居 (60,200)
b	１２２１４５１２１３ -50018	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		２住居 (60,200)
c	１２２１４５１２１３ -50014	苫小牧市		貸家建付地	（　）	正方形	南東15m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２２１４５１２１３ -50016	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２２１４５１２１３ -2	苫小牧市		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,946	100 [ 107.9]	27,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 28,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	28,406	100 [ 99.6]	28,520		28,800
c	(　 ) 30,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,072	100 [ 103.9]	27,981		28,300
d	(　 ) 24,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	28,574	100 [ 97.8]	29,217		29,500
e	(　 ) 36,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	34,716	100 [ 118.6]	29,272		29,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

苫小牧 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,113,653	592,644	2,521,009	2,298,780	222,229	（　0.9689） 215,318	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,306,360 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.83	Ｗ2	231.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

内階段、各階２戸（２ＬＤＫ約５５㎡）合計４戸

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

内階段仕様で標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	115.83	95.0	110.04	1,240	136,450	1.0	136,450
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.66	95.0	220.08		272,900		272,900
								0

⑨年額支払賃料	272,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,274,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,274,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,111,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,113,653 円　　　　（　 15,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４２５２１３　　　　-50010	1,260 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,241 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４２５２１３　　　　-50011	1,208 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,100 円	29,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	98,244 円	3,274,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,900 円	29,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	29,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,644 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 231.66 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,298,780 円（　　　　　 11,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,113,653 円
②総費用	592,644 円
③純収益　①－②	2,521,009 円
④建物等に帰属する純収益	2,298,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	222,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,306,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
苫小牧 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 -49

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

5,700,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市春日町１丁目１０番９｢春日町１－１３－１６｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域	北東36m国道	水道、下水	苫小牧 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部に位置する住宅地
域

街

路

基準方位　北　３６
ｍ国道

交通

施設

苫小牧駅北東方

1.5km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの住宅地域のため一部では店舗、事務所等の利用が見られる。苫小牧中央ＩＣの開通で交通量が増
え、利便性が上昇していることから、今後の地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部の既成住宅地域であり、特に同価格帯の住宅地との代替性が強い。主たる需用者は戸建住宅の
建築を目的とした個人、アパート建築を目的とした法人等である。市内中心部の地域は東部地区と比較し利便性等で劣
るため、長らく引き合いは弱かったが、最近では低金利等を背景に住宅の取得が増えており、中心部の地域でも取引は
増加傾向にある。なお、中心となる価格帯は概ね土地価格で坪９万円台中頃から９万円台後半程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定では代替性を有する４事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収
益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する数が少なく、価格形
成も比準価格を中心としている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へ
のヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 81.5]

[101.0]
100

29,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は僅かながら減少傾向にある。コロナ禍
にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果も
あり、利便性の良いエリアでの不動産取引は
堅調である。

低金利等を背景に市内では不動産の一次取得
者が増えている。それに伴い市内中心部の地
域においても最近では不動産取引が増加して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４５１２１３ -16	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
b	１２２１４５１２１３ -50014	苫小牧市		貸家建付地	（　）	正方形	南東15m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２２１４５１２１３ -6	苫小牧市		更地	（　）	不整形	北11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２２１４５１２１３ -50034	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ整形	北東25m市道、南東7m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	35,567	100 [ 98.0]	36,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 ) 30,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,072	100 [ 100.9]	28,813		29,100
c	(　 ) 25,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	26,678	100 [ 96.8]	27,560		27,800
d	(　 ) 27,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	28,489	100 [ 100.0]	28,489		28,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

苫小牧 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,960,469	547,511	2,412,958	2,192,400	220,558	（　0.9707） 214,096	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,281,920 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.83	Ｗ2	231.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階平均専用面積約５５㎡のファミリータイプを２戸想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	115.83	95.0	110.04	1,179	129,737	1.0	129,737
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	115.83	95.0	110.04	1,179	129,737	1.0	129,737
							0.0	0
～

～

～

計		231.66	95.0	220.08		259,474		259,474
								0

⑨年額支払賃料	259,474 円　×　12ヶ月　＝　 3,113,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,113,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,958,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,960,469 円　　　　（　 14,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４０５２１３　　　　-50008	1,148 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４１５２１３　　　　-50002	1,203 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,203
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,411 円	3,113,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,800 円	29,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,511 円　（　　　　　　 2,765 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 231.66 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,192,400 円（　　　　　 11,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,960,469 円
②総費用	547,511 円
③純収益　①－②	2,412,958 円
④建物等に帰属する純収益	2,192,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	220,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,281,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）