別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -46 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 1,420,000 円  １㎡当たりの価格 2,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  3.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字美沢１３６番内 ②地積 　(㎡) 590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ1 農家住宅、店舗併用 住宅等が見られる住 宅地域 南10m道道 南千歳 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １０ｍ道道 交通 施設 南千歳駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 暫くは現況の居住環境が続くと思料する。取引は低調であるが、隣接国道沿いにはＧＳも建ち車両交通量が多く 千歳空港にも近い立地性を持つ。住宅のほか店舗等の利用も見込まれ、地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市一円のほか、千歳空港周辺の隣接する市街化調整区域内の圏域で、需要者は地縁性をもつ農業従 事者、資材置場や駐車場等事業用地を必要とする事業者等が主である。周辺にはＧＳ・店舗併用住宅等も散在し、隣接 国道は車両交通量が多く、千歳空港にも近い立地性がある。建物等の建築が制限され需要は限られるが、割安感もあり 小規模太陽光発電用地の売買が比較的多く見られる。取引内容は様々で中心となる価格帯は判断できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、自己使用のための売買が中心である。アパート等の賃貸需要はほとん ど無く、賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例の収集及び適切な賃料水準の把握が難しく収益還元法は適用できな い。よって、代替性に富む事例等から考察し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業都市、国際貿易港である 。地域経済は総体的に改善がみられるが、新 型コロナ禍や人手不足等景況見通しには警戒 感が残る。 店舗併用住宅等が見られる調整区域の住宅地 域として特段の変動はないが、土地の利用用 途が限られ需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％