別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -41 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市船見町２丁目８番３外 ｢船見町２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、営業所、 倉庫等が混在する住 宅地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港湾地区を臨む混在地域 街 路 基準方位　　　　北 　１０ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に位置する営業所や倉庫等も見られる住工混在地域で、住宅地としての熟成度は低く、また周辺 の新興分譲住宅団地や中古住宅市場の影響を受け、地価は微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心部外縁及び東部地区の中で低層住宅を主体とする混在地域一円。需要者の中心は地縁的選好 性をもつ者もしくは割安な物件を求める個人となっている。幹線道路近くに所在するが、低層住宅の中に倉庫や営業所 等が混在しているため、居住環境は劣る。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で５００～６００万円程度、中古住 宅は築年や規模等で幅はあるが総額１０００万円前後の取引が主流と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は標準地が居住環境の劣る混在地域に所在するため、賃貸需要は弱く、新規に賃貸物件の建築を想定すること は現実的ではないことから、収益価格は求めなかった。よって、信頼性のある取引事例から検証された比準価格を採用 して市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 88.3] [104.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的には住宅地を中心に需要の回復がみら れるが、生活利便性の良否などから東部と西 部の需要差が顕在化している。 幹線道路に近いが工業系用途が混在した住宅 地であり、周辺の住宅地域と比較して人気は 劣り、地域的選好性は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％