別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -36 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市桜坂町１丁目３９９番３６１ ｢桜坂町１－５－６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、下水 糸井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 糸井駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市西部の高台に造成された住宅団地で、現状の居住環境を維持するものと予測する。環境は比較的良好であるも のの、利便性が劣るため不動産需要は弱含みの傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人や戸建住宅の一次取得者が 中心となっている。望洋台と言われる高台に所在する熟成した住宅団地であるが、利便性は劣るため需要者の選好性は 低い。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で２００万円前後、中古の戸建住宅で総額６００～７００万円程度の取 引が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象地は第１種低層住居専用地域に所在し、収益性よりも快適性を重視する自用の取引が中心で、収益価格を求め ることは一般的ではない。よって状況類似地域内の取引事例により求めた信頼性のある比準価格に市場の動向を踏まえ て再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [105.0] 100 9,170  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的には住宅地を中心に需要の回復がみら れるが、生活利便性の良否などから東部と西 部の需要差が顕在化している。 特に際立った地域要因の変動は認められない が、地域の利便性が劣るため人気は薄く地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％