別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -35 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市拓勇東町６丁目１１番２７ ｢拓勇東町６－１１－２５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 沼ノ端駅西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 背後の宅地分譲も好調で、東部特にウトナイ地区も開発が進み、今後も大きく上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部地区の住宅地域一円で、需要者は苫小牧市内の居住者が中心であるが、震災直後は周辺町村 からの移住者も見られ、工業団地内の企業や千歳駐屯地からの需要も多い。ウトナイ方面の開発分譲は相当活発な上、 地域は殆ど遊休土地がなくその希少性から、相当高めの取引が散見される。中心となる価格帯は７５坪程度の土地で総 額７００万円から９００万円程度、新築戸建で３千万円から４千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域の不動産需要の殆どが、自用の戸建住宅地域で賃貸市場が未成熟のため、収益還 元法は適用しなかった。比準価格はいずれも拓勇地区の規範性の高い周辺事例からの試算であり、地域の市場動向を現 している。よって比準価格を基準に、代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [115.9] 100 100 [101.0] 100 [ 84.0] [101.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給過剰による不安要素はあるが、コロナ感 染者の減少や東部地区の旺盛な投資と需要が 牽引となり、住宅地需要は総じて昨年同様堅 調に推移。 苫小牧市内で新興住宅地域を象徴する地域で 、希少性から当該地域や周辺新造成も相当高 めの取引が散見され、かつ開発も年々広がり 、大きく上昇。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.3 ％  ％