別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -34 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市北星町２丁目５２１番８４ ｢北星町２－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 錦岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 錦西ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ錦岡駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 西部地区の西端に位置し、市中心部から離れていることもあり、利便性にやや劣る。地域内に特に変動要因はな く、地価は、割安感と底値感から、ほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部地区の住宅地域一円。需要者は苫小牧市内の居住者が中心である。徒歩約１５分ほどに最寄 り大型店舗が存するが、総体的な利便性にやや劣るところから、需要は弱い。白老町への通勤者の需要も一部見られる が、その数は限定的である。土地は２００万円程度、中古物件で総額６００万～７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、第１種低層住居専用地域内に所在する自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるた め収益価格の試算は行わず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [104.0] 100 6,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は小康状態にあり、苫小牧市の経済 活動、不動産市況はやや活況を取り戻しつつ ある。近年、市東部の地価上昇が顕著である 。 西部地区の西端に位置する住宅地域であり、 価格形成要因の変動は特にない。利便性に劣 るところから需要はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％