別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -24 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市のぞみ町３丁目１３番１ ｢のぞみ町３－１３－１｣ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 区画整理済の住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 錦岡 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道央道苫小牧西ＩＣに近い既 成住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 錦岡駅北東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道央自動車道苫小牧西ＩＣに近い西部地区の住宅地域として現況の居住環境を維持していくと予測する。市街地 中心から距離があり利便性もやや劣るため、取引は低調で地価は下落傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で戸建住宅取得目的の自用の取引が主流となっ ている。東部方面への需要が集中している状況が続いており、当該地域の宅地需要は低迷している。市場での中心価格 帯は土地が標準的画地で２００～３００万円程度、中古住宅は総額９００万円程度の取引が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は居住快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、適切な賃料水準の把握が難しく、収益還元法は現実 的ではなく適用できなかった。よって、状況類似地域の事例により求められた実際の不動産市場を反映した比準価格に 市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [104.0] 100 8,440  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的には住宅地を中心に需要の回復がみら れるが、生活利便性の良否などから東部と西 部の需要差が顕在化している。 西部地区の住宅地域として特段の変動はない 。東部地区の新興住宅地域と比べ割安感はあ るが、市街地中心から離れ需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％