別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 苫小牧 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -23 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市宮前町３丁目１５番１２ ｢宮前町３－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る空地の多い住宅地 域 北8m市道 水道、下水 錦岡 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 苫小牧西部郊外の住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 錦岡駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が見られる西部地区郊外の住宅地域である。ＪＲ駅やスーパーが徒歩圏内にあり、利便性は概ね良好である が東部方面の商業施設からは遠隔に位置する。底値感もあるが、もう暫くは下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である。近年、宅地需要は市東 部の人気が高く、本近隣地域を含む市西部の取引動向はやや低迷気味である。土地は２５０万～３００万円程度、中古 物件の取引においては、土地建物で総額５００万～７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、宮前町の自用の戸建住宅が多い地域である。用途地域が１低専であることもあり、取引は殆どが自用目的 であるため収益価格の試算は行わず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、鑑定評価額を上記のと おりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は小康状態にあり、苫小牧市の経済 活動、不動産市況はやや活況を取り戻しつつ ある。近年、市東部の地価上昇が顕著である 。 地域要因的には格別の変動はないが、不動産 需要は東部地区に流れている状況から、近隣 地域の不動産市況はやや低迷が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％