別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
苫小牧 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 -17 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 石川 明   TEL.
鑑定評価額 6,590,000 円  1㎡当たりの価格 27,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
22,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
苫小牧市春日町3丁目35番8
「春日町3-10-8」
②地積
 (㎡)
244  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.5km
(2)



①範囲 東    80 m、西    30 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         245 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
 6m市道
交通

施設
苫小牧駅北東方

1.5km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
生活利便性及び居住環境が良好な既成住宅地域として、今後も現状を維持するものと思料する。文教地区に近く
需要は堅調で、地価は安定している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            20,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中心部の住宅地域一円。需要者は主に市内居住者であるが、店舗や学校等にも比較的近く、利便
性や居住環境の良さから圏域外からの流入も見込まれる。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で600~700万
円程度、新築物件は規模や意匠の程度によりまちまちであるが、2500万円程度が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅も見られるため収益還元法を適用したが、収益性よりも居住快適性を重視した自用目的取引が中心で
あり、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず低く求められた。よって現実の取引による実証的な
価格から求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 苫小牧 -20                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,400 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.0]
100
[ 90.8]
[104.0]
100
26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
全体的には住宅地を中心に需要の回復がみら
れるが、生活利便性の良否などから東部と西
部の需要差が顕在化している。


比較的都心に近い閑静な住宅地で、利便性や
環境が良好なため人気がある。地価は安定し
ている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       -11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 苫小牧 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12214
51213
-16
苫小牧市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西20m市道、
北西6m、角地




2中専

(70,200)
b 12214
51213
-50014
苫小牧市

貸家
建付

  
(           ) 
正方形 南東15m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
c 12214
51213
-50018
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路



2住居

(60,200)
d 12214
51213
-4
苫小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 12214
51213
-6
苫小牧市

更地


  
(           ) 
不整形 北11m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
38,092  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

35,567 
100
[ 104.0]

34,199 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

35,600 
b (            
30,235  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

29,072 
100
[ 104.0]

27,954 

29,100 
c (            
28,633  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.8]

28,406 
100
[ 100.0]

28,406 

29,500 
d (            
15,325  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  85.0]
100
[  93.6]

19,262 
100
[ 102.0]

18,884 

19,600 
e (            
25,344  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

26,678 
100
[ 108.2]

24,656 

25,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,000 円/㎡]  



苫小牧 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,076,097 

638,664 

2,437,433 

2,177,280 

260,153 
( 0.9707
252,531 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        5,050,620 円    (      20,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
苫小牧 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 120.00 W2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   244 ㎡     12.7 m x   19.2 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均約58㎡の2DKタイプ4戸を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
115.00 

100.0 

115.00 

1,160 

133,400 
1.0  133,400 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


230.00 

100.0 

230.00 


266,800 
266,800 
0 
⑨年額支払賃料        266,800 円 × 12ヶ月 =        3,201,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,201,600 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         128,064 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,073,536 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           266,800 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,076,097 円    (         12,607 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1221455
213

    -50004
1,012  
    990
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,065 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,161 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,160 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1221455
213

    -50002
1,538  
  1,506
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,398 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
苫小牧 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 115,200 円           28,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 128,064 円             3,201,600 ×       4.0 %
③公租公課  土地                15,300 円     査定額
 建物               293,700 円           28,800,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        57,600 円           28,800,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    638,664 円 (               2,617 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円                          設計監理料率
  125,000 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0756        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0611 ×  45 % + 0.0855 ×  45 % + 0.0963 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,177,280 円  
(              8,923 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,076,097 円      
②総費用 638,664 円      
③純収益 ①-② 2,437,433 円      
④建物等に帰属する純収益 2,177,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 260,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
252,531 円      

  (                          1,035 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               5,050,620 円


(                        20,700 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
苫小牧 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 -17 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 姥澤 克文   TEL.
鑑定評価額 6,590,000 円  1㎡当たりの価格 27,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
22,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
苫小牧市春日町3丁目35番8
「春日町3-10-8」
②地積
 (㎡)
244  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.5km
(2)



①範囲 東    80 m、西    30 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         245 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位   北6
m市道
交通

施設
苫小牧駅北東方

1.5km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
東部への需要シフトの中、閑静な住宅地として根強い需要から、今後も横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            20,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市のうち中心部周辺の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半を占める。都心接
近に優れ、病院や幹線道路店舗へ徒歩圏で、賃貸物件の賃料もほぼ変化なく安定に推移している。旧来から閑静な住宅
地域として相対的地位は高く、価格は堅調に推移。土地は75坪程度で650万円から700万円程度、中古物件の土
地建物で総額1,000万円~1,500万円程度の物件が需要の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
以上から2試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は価格牽連性の強い事例と他事例を勘案し試
算されたもので、地域の価格動向を示している。一方収益価格は収受可能な賃料を想定したが、やや低位に試算された
。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を尊重し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 苫小牧 -20                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,400 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.0]
100
[ 90.8]
[104.0]
100
26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
供給過剰による不安要素はあるが、コロナ感
染者の減少や東部地区の旺盛な投資と需要が
牽引となり、住宅地需要は総じて昨年同様堅
調に推移。

都心に比較的近い閑静な住宅地域で、旧来か
らの根強い需要もあり、昨年同様横ばいで推
移。


ない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       -11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 苫小牧 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12214
51213
-50033
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 12214
41213
-20
苫小牧市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南10m市道、
北西6.5m、
二方路



1住居

(60,200)
c 12214
51213
-50031
苫小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 12214
51213
-50016
苫小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
29,545  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

29,252 
100
[ 109.2]

26,788 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

27,900 
b (            
18,810  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

17,563 
100
[  78.0]

22,517 

23,400 
c (            
28,680  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

28,396 
100
[ 107.1]

26,514 

27,600 
d (            
24,531  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  85.0]
100
[ 101.0]

28,574 
100
[ 100.0]

28,574 

29,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,000 円/㎡]  



苫小牧 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,978,450 

546,978 

2,431,472 

2,177,280 

254,192 
( 0.9707
246,744 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        4,934,880 円    (      20,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
苫小牧 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 115.00 W2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   244 ㎡     12.7 m x   19.2 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約58㎡の2DKタイプ4戸を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
115.00 

100.0 

115.00 

1,135 

130,525 
1.0  130,525 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


230.00 

100.0 

230.00 


261,050 
261,050 
0 
⑨年額支払賃料        261,050 円 × 12ヶ月 =        3,132,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,132,600 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         156,630 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,975,970 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           261,050 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,978,450 円    (         12,207 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1221445
213

    -50025
756  
    756
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

840 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,136 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,135 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1221425
213

    -50009
1,101  
  1,078
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,295 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
苫小牧 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 86,400 円           28,800,000 ×       0.3 %
②維持管理費 93,978 円             3,132,600 ×       3.0 %
③公租公課  土地                15,300 円     査定額
 建物               293,700 円           28,800,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    546,978 円 (               2,242 円/㎡)  (経費率    18.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円                          設計監理料率
  125,000 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0756        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0611 ×  45 % + 0.0855 ×  45 % + 0.0963 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,177,280 円  
(              8,923 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,978,450 円      
②総費用 546,978 円      
③純収益 ①-② 2,431,472 円      
④建物等に帰属する純収益 2,177,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 254,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
246,744 円      

  (                          1,011 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               4,934,880 円


(                        20,200 円/㎡)