別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -14 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生   TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元町１丁目１７２番 ｢元町１－２－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が見られる既成住 宅地域 北5.6m市道 水道、下水 苫小牧 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ６ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅　南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸に近く居住環境が劣る住宅地域としての現状が続くと見込む。住宅需要は弱く、新築住宅はほとんど見られ ない。地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の海岸に近い住宅地域の圏域。需要者の中心地縁のある者がほとんどで、圏域外からの流入は少ない 。海岸に近く居住環境が見劣りし、住宅需要は弱い。東日本大震災以降、沿岸部の住宅地は敬遠される傾向にある。新 築戸建住宅は、建替え以外はほとんど見られない。取引が少なく中心となる価格帯は把握し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性、生活利便性の良否を主要な指標とする住宅地域である。非常に古いアパートが散見される程 度で、新規のアパート投資は見られないため、収益価格は求められなかった。自用目的の取引がほとんどで、地域の不 動産市場は取引価格が売買の指標となっている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [115.3] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や生活利便性の良否に起因する人口 の地域偏在により、地域間の需要差が顕著と なっている。 海岸に近く居住環境が見劣りするため、住宅 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％