別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 苫小牧 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市啓北町２丁目９番６ ｢啓北町２－９－５｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 青葉 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路幅員の劣る既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ青葉駅西方 950m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏内の双葉三条通沿いに中規模スーパーを核店舗とする商業地域があり生活の利便性概ね良好であるが、車 利用には街路幅員狭く取引は低調である。今後も地価の微落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市中西部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者の中心は苫小牧市内の居住者である。停車便数少な いが最寄りＪＲ青葉駅からほぼ１０分程度の距離にあり、徒歩圏内に中規模店舗等が揃い利便性概ね良好な居住環境に あるも、若年層を中心に既成住宅地域を敬遠する傾向にある。接面道路幅員が４ｍで街路条件が劣ることもあり最近の 取引は少ない。土地は３３０万円前後、中古物件で７００万円程度を中心に売買が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で、主として自己使用を目的として取引は行われる。戸 建住宅に係る賃貸市場は未成熟で、適切な賃貸事例の収集が難しく収益還元法は適用できない。よって、理的位置近く 幅員狭い生活街路沿い住宅地域の事例等から考察し市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏ま え、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.0] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業都市、国際貿易港である 。地域経済は総体的に改善がみられるが、新 型コロナ禍や人手不足等景況見通しには警戒 感が残る。 生活の利便性概ね良好な住宅地域で特段の変 動はないが、東部地区への選好性が強く、街 路条件も劣り弱含みである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％